MADRID.- El Gobierno ha aprobado este viernes el decreto de medidas urgentes en materia de alquiler, que limita las subidas anuales de los precios al incremento del IPC para todos los contratos nuevos durante la duración del contrato firmado, y que finalmente no contempla la bonificación del 80% del IBI para el alquiler de vivienda habitual cuya renta fuese inferior a la determinada por el índice de referencia del precio del alquiler de vivienda.
En concreto, con este real decreto, que amplía a cinco años la prórroga de la duración del contrato frente a los tres actuales,
se vuelve a la situación de 1994 respecto a la toma en consideración
del incremento del IPC para situar el aumento de la renta de las
viviendas en alquiler, aunque en este caso el IPC no será obligatorio
como entonces y solo operará “como máximo”.
Esta medida solo será para los nuevos contratos que se suscriban
desde la entrada en vigor del real decreto y no tendrá efecto
retroactivo, puesto que sería difícil determinar qué consecuencias
podría tener si afectase a los contratos vigentes. Asimismo, esta
medida, según Fomento, da más garantías sociales, a los inquilinos y no
desincentiva la oferta.
Por otro lado, el decreto, que se publicará este sábado en el Boletín
Oficial del Estado (BOE) para su inmediata entrada en vigor, incluye la
elaboración de un sistema estatal de índices de referencia a las viviendas,
que se utilizará para hacer un seguimiento del mercado y servir de
soporte “a medidas de carácter fiscal”.
Este índice de referencia, para
cuyo plazo de elaboración el Gobierno se da ocho meses, se actualizará
anualmente y será lo más detallado posible.
Esta herramienta estatal de referencia será compatible con otros
índices que puedan elaborar las comunidades autónomas para definir la
aplicación de sus competencias en políticas de vivienda. No obstante, este
índice “en ningún caso” habilita a las administraciones al
establecimiento de sistemas de regulación de precios de alquiler.
Aunque el borrador del real decreto sí recogía una bonificación del 80% del IBI
para inmuebles en alquiler de vivienda habitual cuya renta fuese
inferior a la determinada por este índice de precios, finalmente el
decreto definitivo plantea algo más genérico y da a los ayuntamientos y a
las comunidades la posibilidad de que decidan su política de vivienda
“de acuerdo con su marco fiscal”.
Lo que sí recoge es la eliminación de la obligación de que el inquilino repercuta el IBI en el caso de las viviendas sociales,
y ofrece de nuevo a los ayuntamientos, al igual que en el anterior real
decreto, la posibilidad de dar a las viviendas en alquiler de renta
limitada por una norma jurídica una bonificación del 95% de la cuota
íntegra del IBI.
Desde el Ministerio de Fomento, se ha confirmado que se están
analizando otras medidas fiscales, pero que se ha considerado que estas
“no tenían la madurez suficiente” para su incorporación en este real
decreto ley.
Ampliación de la prórroga obligatoria
Por otro lado, el real decreto incluye la ampliación de la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de 3 a 5 años (o a 7 años si el arrendador es persona jurídica). Además, como novedad recoge que, durante este plazo, la potestad de recuperación de la vivienda por el propietario (persona física) debe quedar “expresamente recogida en el contrato de alquiler”.
También se recoge la ampliación de la prórroga tácita de uno a tres
años y recoge como novedad la ampliación del plazo de preaviso, por el
que se establecen cuatro meses para el arrendador y dos meses para el
arrendatario.
Así, se aumenta la anticipación con la que se debe indicar
que no desean continuar con el contrato una vez haya concluido la
prórroga obligatoria.
El decreto señala, asimismo, que los contratos de arrendamiento deben
respetarse siempre por los terceros compradores del inmueble, de modo
especial en el periodo de prórroga obligatoria de cinco o siete años.
Según el Gobierno, esta medida es necesaria para prevenir posibles
prácticas de fondos de inversión que adquieran viviendas arrendadas y
que decidan no asumir los plazos y condiciones de los contratos
vigentes.
Además, el texto recoge que el comprador de la vivienda tendrá que
respetar el contrato de alquiler esté o no inscrito en el registro de la
propiedad.
De igual forma, el texto establece una excepción para pactar la
renuncia a la subrogación en los contratos de arrendamientos de larga
duración.
Así, establece que en caso de fallecimiento del arrendatario, en situaciones de vulnerabilidad, se pueda mantener la vivienda arrendada por el familiar con el que estuviese conviviendo.
Día y hora de los desahucios
Asimismo, se establece la notificación sistemática de los
procedimientos de desahucio a los servicios sociales, por lo que se
tendrá más tiempo para analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad. También introduce como novedad la regla de la cuantía en la tramitación de los procedimientos arrendaticios.
Así, se permitirá al arrendatario acudir al procedimiento de juicio
verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o
iguales a 6.000 euros. Por otro lado, clarifica la obligatoriedad de
señalar el día y la hora del desahucio, con lo que se acabará con los lanzamientos con fecha abierta.
Al margen de las novedades, el texto vuelve a recoger del anterior real decreto, que tumbó el pasado mes de enero el Congreso, la limitación a dos meses de renta la fianza que puede exigirse al arrendatario.
También vuelve a incorporar que los gastos de gestión inmobiliaria y
formalización deberá asumirlos el arrendador si es persona jurídica o
que se favorece la realización de mejoras en la vivienda durante el
contrato, si existe acuerdo entre las partes, entre otras medidas.
Además, señala que se favorece la realización de obras de
accesibilidad en las comunidades de propietarios y se establece la
ampliación de la dotación del fondo de reserva hasta un 10%, frente al
5% actual. El real decreto también muestra la obligatoriedad de las
obras de accesibilidad cuando estén financiadas en un 75% por ayudas.
Vivienda turística
También se mejora la exclusión de la vivienda de uso turístico en la
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se establece una remisión clara a
la normativa turística que regula los pisos turísticos.
Por su parte, retoma las limitaciones al alquiler turístico en comunidades de propietarios. Se introduce así la posibilidad de que por acuerdo de una mayoría de tres quintas partes de los propietarios se puedan limitar
o condicionar los pisos turísticos, estableciendo la posibilidad de
acordar una mayor contribución de estos a los gastos generales (hasta un
20% más).
La vicepresidenta del Gobierno, Carmen Calvo, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, ha agradecido el apoyo que algunos grupos, como Unidos Podemos o el PDeCAT, han manifestado al nuevo decreto, tras el rechazo del Congreso en enero al primero que aprobó el Gobierno.
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