MADRID.- Si hubiera que señalar un activo ganador
en 2017 que ya termina sería la bolsa. Los inversores que optaran por
seguir las recomendaciones de los expertos e invertir en acciones a
comienzos de año han visto crecer sus ahorros un 10% de media y ese buen
comportamiento de mercado ha posibilitado un cierto trasvase del ahorro
que hasta ahora estaba en productos de renta fija a otros centrados en
renta variable, recuerda hoy el Economista.
Pero
a ese esperado trasvase, que debería seguir produciéndose en un
contexto de tipos bajos y casi nula expectativa de rentabilidad en la
renta fija, le ha salido un duro competidor que llevaba ya algunos años
de capa caída: el mercado inmobiliario.
Solo en España, la compraventa
de vivienda subió un 15% en el mes de octubre, según los datos
publicados por el Consejo General del Notariado, al calor de un
hipotético suelo en los precios de la vivienda, que parecen haber vuelto
a la senda del crecimiento, ya que hasta noviembre habían subido un
4% de media.
Además, buena parte de las compras que se
han registrado en este mercado tan popular en España, un 11% de media y
un 19% en los mayores de 55, según los datos de Fotocasa, se han hecho
como inversión, con una diferencia de lo que pasaba antes de que
estallara la burbuja: ahora no se compra para vender años más tarde con
plusvalías, sino para obtener rendimientos recurrentes a través de
alquiler.
"Hay mucha gente que está ya invirtiendo en vivienda como
alternativa para ahorrar la pensión; el 85% de los que compran como
inversión es para alquilar", apunta Beatriz Toribio, directora de
estudios de Fotocasa.
No en vano, el 4% de subida de precio que
acumula la vivienda se queda muy lejos del aumento del 24% que han
experimentado los precios de alquiler en el último año tanto por el
aumento de la demanda como por el boom de alquiler turístico a través de
plataformas como Airbnb, que disparan los precios medios en las zonas
más turísticas de las principales capitales españolas.
Avance imparable del alquiler
Esto explica que el rendimiento bruto por alquiler de vivienda alcance
ya el 5,6% de media en España, según los datos de Fotocasa y la
situación ni es nueva ni es exclusiva del mercado español ya que, según
un estudio de Fidelity, "en los últimos 20 años los flujos de rentas
representan entre el 65 y el 80% de las rentabilidades totales del
mercado inmobiliario".
No es de extrañar teniendo en cuenta que
solo en España el precio medio por metro cuadrado de la vivienda se ha
desplomado un 34% desde la quiebra de Lehman Brothers -el casus belli de
la actual crisis financiera que aún colea-, mientras que en ese mismo
periodo el Ibex solo ha perdido un 6%, lo que viene a destruir la idea
que sustenta la apuesta por la vivienda como inversión: no, no sube
siempre.
Otra cosa son los cupones que se reciben
por una vivienda o, lo que es lo mismo, los rendimientos que se generan
vía alquiler ya que ahí ese 5,6% de rentabilidad bruta actual es una
cifra muy golosa sobre todo cuando se miran sus comparables financieros y
se pone en un contexto de tipos de interés al 0%.
"La inversión inmobiliaria hay que verla
más como un equivalente a la renta fija", apunta Ignacio Perea, director
de inversiones de Tressis Gestión. La comparación es odiosa, ya que el
cupón de la deuda más segura, el bund alemán, es del 0,76%, y para irse a
rendimientos similares a ese 5% del alquiler hay que viajar a los
mercados emergentes y asumir el máximo riesgo posible, el de los bonos
basura, que dan cupones medios del 5,9%, según los datos que maneja Axa
IM.
Rentabilidades soberanas
"Todo
el mundo sabe que las rentabilidades soberanas de los países
occidentales son bajas. Pero no es el segmento de los bonos
gubernamentales donde se produce trivialidad de las valoraciones del
mercado de renta fija. Es en el crédito corporativo. Después de años de
política monetaria ultra acomodaticia y una búsqueda desesperada de
rentabilidad por parte de los inversores, el crédito corporativo en
general y los mercados de high yield en especial, se han convertido en
la clase de activo más caro del mundo", apunta Adrien Pichoud,
economista jefe de SYZ AM.
Pero los rendimientos que generan los
alquileres no solo han de comprarse con los cupones de los bonos, ya que
en el mercado de acciones también tienen una equivalencia: los
dividendos. Y aquí las previsiones no son tan negativas.
"En Europa el
rendimiento explícito del dividendo es de entre el 3 y el 4%", explica
Jacobo Zarco de atl Capital. Y a este rendimiento recurrente hay que
añadir que el activo como tal, el mercado de acciones también ofrece
buenas expectativas de revalorización para el año que viene, y muy
superior a la expectativa de subida en el precio de la vivienda.
"Con un PER de 15 -en torno a la media
histórica-, una rentabilidad por dividendo alta en comparación con los
rendimientos de los bonos, y con un crecimiento esperado de los
beneficios que todavía puede sorprender al alza, la renta variable
europea sigue siendo atractiva", argumenta Jérôme van der Bruggen,
responsable de estrategia de inversión de banca privada en Degroof
Petercam.
En concreto, analizando las previsiones
que por estas fechas publican los bancos de inversión y gestoras se ve
un cierto consenso en que la subida que experimenten las bolsas será
similar al crecimiento que tengan en beneficios las compañías que
componen los índices en un contexto de sincronización en el crecimiento
mundial.
"Creemos que las bolsas subirán en 2018 lo
mismo que los beneficios, un 10% de media", afirma Joaquín García
Huerga, director de estrategia global de BBVA AM.
Desde Credit Suisse
son algo más cautos y califican al mercado de renta variable de
"exuberante", ateniendo al rally de los últimos años, aunque cree que
esa exuberancia es "racional" y de ahí que consideren que las bolsas
mundiales podrían acabar en 2018 un 9% al alza.
Las otras variables a analizar
La
guerra entre la inversión inmobiliaria y la financiera vuelve a estar
servida. De hecho, según un estudio de HelpMyCash, un 17% de los
españoles tiene claro que quiere comprar una casa en 2018. Eso sí, el
64% de ellos es complicado que pueda hacerlo, ya que tiene ahorrado
menos del 20% del valor de la vivienda, mínimo imprescindible para poder
comprar vivienda, mientras que la inversión en activos financieros no
requiere ese gasto inicial.
De hecho, los expertos piden a los
inversores que a la hora de realizar comparaciones tengan en cuenta
también los gastos que supone la compra de vivienda y comparen con otras
inversiones, ya que además de ese 20% inicial hay que sumar otros
gastos derivados del alquiler como la luz, agua, basuras, IBI,
comunidad, seguros contratados, que pueden mermar mucho esa rentabilidad
bruta del 5%.
Pero hay más variables y una de las más
importante es la de riesgo. Y es que si bien se tiende a pensar en
vivienda como una inversión segura, sobre todo por estar soportada por
un bien físico, lo cierto es que con la vivienda se concentra mucho más
riesgo que con cualquier otra inversión.
"Es un área donde la gestión activa es
vital, ya que las inversiones pueden generar rendimientos muy dispares.
La determinación de precios no es transparente y las operaciones se
cierran mediante negociaciones individuales entre compradores y
vendedores", apuntan desde Fidelity.
"Cuando compras un piso o una oficina al
final lo que haces es concentrar mucho el riesgo y en cambio si ese
dinero fuera a una cartera diversificada se consigue mucho minimizar ese
riesgo", apunta Jacobo Zarco.
Otro punto importante es la liquidez,
total en el caso de los activos financieros, lo que permite disponer del
dinero en el momento en que se necesite -en la mayoría de los casos- y
muy limitada cuando se habla de inversión inmobiliaria, ya que
deshacerse de un inmueble lleva mucho más tiempo -un 42% de los que
quieren vender lleva más de un año con la vivienda en venta, según un
estudio de Fotocasa-.
"El hecho de que el activo inmobiliario no tenga
valor liquidativo ayuda en la psicología del inversor inmobiliario,
mientras que en los activos financieros sabes en todo momento el precio
de tu inversión", señala Zarco.
No hay comentarios:
Publicar un comentario