MADRID.- "Este año va a ser histórico", señala Pau A. Montserrat, economista
del comparador Enfintech.com y experto en productos financieros. Todo
apunta a que la incipiente guerra de precios en las hipotecas, que ya es
palpable, se animará todavía más en septiembre u octubre, recoge hoy Expansión.
La
banca española tiene una elevada dependencia del negocio hipotecario y
necesita seguir alimentando esta actividad con financiación nueva.
Primero, porque la hipoteca da una rentabilidad contenida pero con un
riesgo muy bajo.
Y segundo y más importante, por todo el negocio
inducido que aporta el cliente hipotecario, en términos de contratación
futura de productos. Si la entidad hace bien su trabajo puede
convertirlo en un cliente prácticamente cautivo.
"La hipoteca ha pasado
de ser una fuente de rentabilidad per se a una fuente de captación de
negocio futuro si la entidad pasa a ser el banco principal para esos
clientes", explica Montserrat.
El otoño que viene
Ahora se dan las
condiciones perfectas para anticipar un otoño caliente, especialmente en
los préstamos a tipo fijo.
"Podrían aumentar los incentivos después del
verano aún más si, tal y como descuenta el mercado, la tasa de depósito
[la penalización que cobra el BCE a los bancos por guardar allí su
liquidez] baja 10 puntos básicos más. La tendencia natural es que el
tipo nominal de los préstamos a tipo fijo caiga por debajo del 2%
nominal", explica Fernando Rojas, consultor de Servicios Financieros de
AFI. Ya se pueden encontrar hipotecas a un interés fijo del 1,79% (TAE
del 2,26%) a una duración de hasta 30 años.
No se descarta que
las ofertas se trasladen puntualmente a las hipotecas variables ante el
miedo de algunas entidades a perder cuota en su mayor caladero de
ingresos.
El mercado daba por hecho que los bancos iban a subir
los precios de las hipotecas como consecuencia de la nueva obligación
fiscal que supone el pago del impuesto AJD. Sin embargo, ha pasado todo
lo contrario en el segmento de las hipotecas a tipo fijo.
Ofertas
Bankinter
y su portal de ahorro Coinc abrieron la espita y se han ido sumando
MyInvestor (neobanco de Andbank y recién llegado al mercado), Santander,
su banco online Openbank, BBVA, Bankia y Liberbank.
MyInvestor,
el banco digital recién creado por Andbank, ha atizado esta guerra de
precios con dos rebajas en apenas dos meses. El tipo TAE (incluidos
todos los gastos) de su hipoteca a 25 años es del 2,08% y de apenas el
1,99% a 20 años.
A diferencia de muchos competidores, estas condiciones
no están condicionadas a las bonificaciones ligadas a la contratación de
seguros y otros productos. Eso sí, limita el importe de financiación al
70% del valor de tasación de la vivienda y exige unos ingresos
mensuales netos de 4.000 euros de la unidad familiar.
Las mejores
ofertas están en la banca digital, con Coinc (Bankinter) y Openbank
(Santander) a la cabeza, pero la banca tradicional no se quiere quedar
atrás.
BBVA ha mejorado recientemente las condiciones de su
préstamo y ofrece financiación al 2,25% TAE a 20 años y del 2,49% TAE a
25 años. Exige la contratación de un seguro de vida y un seguro
multirriesgo de hogar.
Santander rebajó en julio su propuesta a
tipo fijo a 30 años, que pasó del 1,90% nominal al 1,79% nominal (2,26%
TAE). Es una de las propuestas más atractivas a ese plazo.
Bankia también destaca, con financiación al 2,37% TAE a 25 años. No tiene comisiones.
Las
hipotecas fijas nunca han estado tan baratas en España.
La explicación
es que el estrechamiento de la curva de tipos de interés supone un
incentivo extra para la venta de estos préstamos. El banco se asegura un
volumen de negocio estable a 20 y 30 años pero se evita el daño en los
márgenes que provocan las oscilaciones del euribor.
Estamos en
una especie de círculo virtuoso.
"Es compatible que la banca fije un
tipo menor con que mantenga e incluso aumente su margen en la operación,
ya que también se abarata el coste del pasivo. De hecho, los márgenes
están aumentando gracias a eso, según los datos del BCE", explica
Joaquín Maudos, director adjunto de Ivie y catedrático de Análisis
Económico de la Universidad de Valencia.
Los expertos
consultados coinciden en que el estrechamiento de la curva de tipos de
interés va a disparar todavía más la contratación del tipo fijo, una
modalidad hipotecaria que nunca había conseguido hacerse un hueco en
España. Actualmente ya supone el 40% de la nueva producción.
El Tribunal de Justicia de la UE se pronunciará, previsiblemente a
finales de año, sobre el índice IRPH, al que está referenciada alrededor
de un 10% de la cartera hipotecaria en España. Lo que se juzga no es su
legalidad, sino si la banca fue suficientemente transparente en la
comercialización de estos préstamos. El 9 de septiembre está previsto
que emita su opinión el abogado general de la UE, que no es vinculante
pero sí muy tenida en cuenta por los jueces. Ningún banco tiene
provisionado este riesgo porque lo consideran remoto. Los cinco grandes
tiene una exposición de 16.500 millones, con CaixaBank y Santander en
cabeza, con 6.700 millines y 4.300 millones, respectivamente. El menos
expuesto es Sabadell, con 831 millones, y Bankinter tiene riesgo cero
porque no comercializa estos préstamos. Las estimaciones más
conservadoras hablan de un impacto en dotaciones superior a los 3.000
millones de euros, según cálculos de Morgan Stanley y Crédit Suisse. Es
decir, más de lo que provisionó el sector por las cláusulas suelo. Eso
provocaría una revisión al alza de los competitivos precios hipotecarios
actuales. El Supremo español emitió un fallo favorable sobre el IRPH en
2017.
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