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MADRID.- Esta es la historia de un cóctel con muchos ingredientes que precisan
de ser enumerados: a un lado, una dosis de crecimiento económico tras
una crisis aberrante que ha golpeado al consumo, una pizca de tipos
bajos de interés y un manojo de ahorradores con dinero fresco en busca
de rentabilidad; al otro, unas gotitas de turismo descontrolado,
pinceladas de precios de la vivienda en aumento en zonas muy concretas
de España (Barcelona, Madrid, Ibiza) y un buen chorro de apartamentos
turísticos en esos barrios con demanda potente, según un amplio informe de https://www.elindependiente.com.
¿Da la suma una burbuja inmobiliaria como la de hace diez años,
todavía en el corazón de la crisis económica nacional? Todos los
expertos consultados niegan la mayor. “No hay nada que no haya ocurrido
antes en otros ciclos inmobiliarios”, razona José Antonio Pérez Ramírez,
director de Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial
(IPE), con sede en Málaga. “Aunque teniendo en cuenta la virulencia de
la caída y después de tantos años sin operaciones razonables, es normal
que la recuperación traiga sorpresas”.
Escasea la vivienda donde hay demanda y donde no, las viviendas
terminadas están ahí, “pendientes de que la cosa se recupere para que
alguien lo disfrute”, añade Pérez Ramírez. De hecho,
los bancos tratan de vender su stock a la desesperada,
anunciando descuentos imposibles. “En mi opinión no hay ahora mismo en
España una burbuja inmobiliaria que sea ni remotamente comparable a lo
visto en el período 1997-2007”, opina Juan Carlos Barba, uno de los
economistas del apocalipsis.
“No hay expansión crediticia, el crédito ha subido solo muy levemente
desde los mínimos que observamos en los años 2013 y 2014. Sin esto, la
burbuja no es posible”.
“Sin embargo”, concede Barba, “sí que existen unas cohortes de
personas relativamente jóvenes que se están metiendo en la vivienda con
la finalidad de ponerla luego en alquiler: ahí sí que hay repuntes
fuertes de precios, sobre todo en las grandes ciudades, donde se juntan
el impacto turístico con la juventud, más reacia a comprar
vivienda después del castigo que sufrieron muchos de los que compraron
en la etapa final de la burbuja inmobiliaria”.
“Madrid vive un fenómeno generalizado de subidas de precios de
alquiler”, explica el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible
(Urbanismo), José Manuel Calvo, de Ahora Madrid. La recién acabada
fiesta del World Pride
dio buena cuenta de ello.
“El crédito no fluye por las reticencias de la banca. La demanda crece,
pero no tanto. Lo que sube indiscriminadamente son las expectativas de
demanda”, advierte Calvo. “Esto no es lo mismo que la demanda real: los
fondos están adquiriendo inmuebles enteros en toda la ciudad y en el
centro se disparan los alquileres por la burbuja turística que vivimos”.
La recuperación económica -que se adivina pero no se ve- y el
contexto de tipos de interés bajos tienen un “doble efecto”, apunta
Julio Gil, socio director de Horizone y tenido por uno de los mayores
expertos en cuestiones inmobiliarias. “Endeudarse comprando vivienda
sale más barato y crecen las inversiones alternativas a las finanzas de
riesgo bajo”. ¿Quién demanda vivienda? “Sectores de clase media-alta en
zonas prime de ciudades con un dinamismo económico más grande, donde la oferta es mayor y la rentabilidad también”.
Por lo tanto el boom o como se quiera llamar a este fenómeno
es algo básicamente muy localizado en España: Madrid, Barcelona, zonas
muy concretas del litoral mediterráneo (con la Costa del Sol en cabeza) y
otras localidades turísticamente masificadas como Ibiza. Gil reniega
del término burbuja. “Las expectativas de los promotores de suelo
superan de lejos al mercado real. En la costa actúan inversores
extranjeros. Y la recuperación inmobiliaria es mucho menor en las
proximidades de los grandes núcleos urbanos, por ejemplo a 25 o 30
kilómetros de Madrid, donde la burbuja que estalló en 2007 tuvo mucha
repercusión”.
“Hay burbuja en operaciones financieras de capital internacional
entrante en España. Compraventas de activos, socimis, empresas,
paquetes, matrices…. y bienvenida sea esa burbuja”, admite José Antonio
Pérez Ramírez, del IPE. Para este académico del ladrillo, la Costa del
Sol y Málaga “es uno de los entornos más cosmopolitas, donde convive la
vivienda de 50.000 euros con la de cinco millones”.
Los números del Ayuntamiento de Madrid igualmente rechazan la
burbuja: “Cada año se construyen 4.000 viviendas nuevas, aunque
reconocemos una demanda general de 5.000 casas anuales”, dice el
responsable de Urbanismo, José Manuel Calvo. Hay remanente para cubrir
esa demanda para, calculamos, entre los próximos seis y 10 años. El
freno -que no cancelación- a los grandes desarrollos urbanísticos que ha
propiciado Ahora Madrid ha llevado al equipo de Manuela Carmena
a enfrentarse a los promotores urbanísticos.
“En Madrid no hay un problema ni de falta de oferta ni de suelo
finalista”, sentencia el concejal, quien aboga por la rehabilitación de
los inmuebles existentes como alternativa real.
En el centro de Madrid, barrio de Malasaña más concretamente, abrió
hace pocos meses su inmobiliaria Beatriz Hernández, propietaria de M34.
“Claramente la actividad aumenta cada día”, señala esta pequeña
empresaria. “Los pisos se venden relativamente pronto. Y los clientes me
lo dicen: al no aportar la banca apenas rentabilidad, ésta hay que
buscarla en los pisos, sobre todo al reconvertirlos en turísticos.
También viene cada vez más gente de clase media preguntando por
alquileres tradicionales”, reconoce Hernández.
“Si se está formando o no una burbuja de precios, ahí los indicadores
son menos fiables”, indica Juan Carlos Barba. “Los indicadores públicos
de precios marcan subidas moderadas, especialmente en las grandes
ciudades. Los indicadores privados como el índice de Fotocasa revelan
subidas todavía menores”. Barba lo tiene claro: “La evolución de los
precios de la vivienda en los próximos años estará determinada por la
fortaleza de la economía española. Y dependemos tanto de factores
externos…”.
Un nuevo estilo de gestión
Este nuevo auge del ladrillo no ha pasado, ni mucho menos,
desapercibido en los mercados financieros. Esta misma semana, las
compañías cotizadas en España del sector inmobiliario
han superado los 20.000 millones de euros de valoración conjunta por primera vez desde el estallido de la crisis.
Unas cifras que se sitúan aún por debajo de los 30.000 millones que
valían las firmas del sector en los albores de la crisis, en julio de
2007, pero que reflejan una notable progresión desde los apenas 6.800
millones que valían a inicios de 2015.
Este hito viene a ser reflejo en gran medida del boom que
han vivido las sociedades patrimonialistas, enfocadas en el alquiler de
inmuebles, a través de la figura de las Socimis, que vieron su estreno
en el parqué español en 2013 y que rondan ya las 40, si se tienen en
cuenta las que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).
En los últimos tres años, recién llegados al parqué como Hispania y
Merlin han registrado ganancias superiores al 50% y al 30%,
respectivamente. También Colonial,
un clásico reconvertido en Socimi, ha experimentado un alza del 34% desde el verano de 2014.
Y en los últimos tiempos también han registrado un notable repunte
algunos de los nombres que protagonizaron el anterior auge inmobiliario:
desde 2015, Renta Corporación y Realia firman repuntes en el entorno
del 70%.
Poco a poco, el negocio promotor, más dañado por la crisis, empieza a
abrirse un hueco sobre el parqué, lo que queda reflejado por
el reciente estreno en bolsa de Neinor o los planes de Aedas y Vía Célere para comenzar a cotizar en los próximos trimestres.
Ignacio Romero, analista de Banco Sabadell especializado en el sector
inmobiliario, considera que, en líneas generales, y a pesar del buen
tono reciente, “las compañías del sector siguen teniendo recorrido en
bolsa. Es un sector que se mueve al son de la actividad económica y, por
este lado, es previsible que sigan llegando buenas noticias”.
El experto considera que, ante el fuerte crecimiento económico que
está experimentando España, es lógico esperar que las rentas de los
alquileres sigan al alza, especialmente en las zonas más premium,
mientras que “por el lado de la promoción se dan las condiciones para
que se dé un aumento de la demanda, en medio de una progresiva mejora de
las condiciones de financiación”.
Teniendo en cuenta todo esto, reconoce que “las inmobiliarias ya no
son el chollo de hace dos años, pero no diría que estén caras”.
Los expertos defienden que el abanico de inmobiliarias que impera hoy
en día sobre el parqué español difiere mucho de lo habitual en los años
previos a la crisis. Fernando Bautista, director en el negocio de banca
de inversión para el sector de Real Estate en España de Citi resalta
dos grandes cambios en el panorama inmobiliario: mayor especialización y
unos gobiernos corporativos del más alto nivel.
Esta transformación ha sido en buena medida impulsada por los propios
inversores. “Sin duda, los inversores institucionales son ahora más
exigentes, valoran más la calidad del negocio”, resalta Ignacio Romero.
“Parece que hemos aprendido algo de lo ocurrido antes de la crisis y las
empresas saben que sin un plan de negocios bien atado y una gestión
profesionalizada tienen muy difícil captar financiación en los
mercados”, añade.
Como ejemplo, los expertos citan que las inmobiliarias que abordan a
día de hoy su salto al parqué lo hacen con unas ratios de apalancamiento
muy definidas, al contrario de lo que sucedía antes.
En lo referente a la especialización, Bautista recalca como no sólo
se ha producido una creciente división entre los negocios de la
promoción y el alquiler, sino que dentro de este último, las principales
Socimis se han ido especializando en distintos nichos de negocio, como
los centros comerciales, las oficinas o los hoteles. “Los inversores ya
no buscan grandes grupos que participen de todo el ciclo inmobiliario,
sino quieren poder elegir en qué nicho de negocio entran”.
Al mismo tiempo, “el gobierno corporativo ha cobrado mucha
relevancia. Por muy buenos activos que tengas, lo tienes complicado para
convencer al inversor si tu gestión no está perfectamente alineada con
los intereses del accionista”, explica el responsable de Citi.
De este modo, “han ido surgiendo vehículos de inversión mucho más
institucionalizados que lo que había antes. El sector inmobiliario
español se va asentando poco a poco. Se ha ido dejando la cultura del
pelotazo, para dar lugar a compañías más profesionalizadas, convergiendo
hacia modelos de mercados más maduros, como el francés o el británico”,
sentencia Bautista.