MADRID.- Murcia comienza a ver la luz al final del túnel una década después del estallido de la burbuja inmobiliaria
que dejó por el camino un reguero de cadáveres urbanísticos erigidos en
medio de la nada y que prometían una vivienda junto a un campo de golf.
Muchos de esos resorts, popularizados por Polaris Word, acabaron en
manos de la banca, primero, y la Sareb, después, paralizados y a medio
terminar, con un futuro tan incierto que incluso en los foros
inmobiliarios llegó, incluso, a plantearse la posibilidad de que fueran
demolidos, recuerda El Confidencial.
Ahora, diez años después, la recuperación inmobiliaria iniciada
en Madrid, Barcelona y las Islas Baleares se ha ido extendiendo poco a
poco como una gran mancha de aceite hacia otras zonas de la geografía
española hasta llegar a una región muy castigada por los excesos inmobiliarios cometidos
durante los días de vino y rosas del 'boom' propiciando la resurrección
de algunos de esos proyectos que quedaron en el aire y el regreso de
las grúas a zonas mucho más consolidadas.
Así, por ejemplo, mientras
Sareb acaba de relanzar un megaresort
que heredó hace cinco años de Caixa Catalunya en Fuente del Álamo, los
empresarios catalanes propietarios desde 2004 de La Manga Club —
Arum
Group, antigua
Medgroup—, el resort más antiguo (1972), consolidado
(2.100 viviendas construidas) y lujoso (propiedades de hasta 3 millones
de euros) de todo Murcia, han salido del largo letargo en el que
decidieron refugiarse desde que explotó la burbuja cuando
se paralizó por completo la construcción de viviendas, se frenaron las
compras y los precios comenzaron a caer en picado, hasta hundirse un 50%
desde los máximos de 2007 en toda la región.
Desplome de precios del 50%
Según
datos de Tinsa, el mercado tocó fondo en el conjunto de la comunidad en
el tercer trimestre de 2017, cuando el precio del metro cuadrado cayó
hasta 890 euros, casi un 50% por debajo los máximos registrados una
década antes, cuando los precios alcanzaron el nivel más alto de su
historia: 1.743 euros. Situación muy similar se vivió en la capital,
donde los 1.779 euros del cuatro trimestre de 2007 se transformaron en
978 euros, casi nueve años después, y tras desplomarse un 45%.
En La Manga, como sucedió en toda la región, toda la actividad inmobiliaria se
paralizó a partir de 2008.
"Paramos la producción y apenas se ha
construido obra nueva en los últimos años", reconoce a El Confidencial
Manuel López Gilabert, director de proyecto de La Manga Club. "Durante
los últimos años hemos estado desarrollando y gestionando suelo para
poder sacarlo adelante cuando la situación económica mejorase. En 2017,
vendimos 24 unidades, entre viviendas y parcelas, y este año llevamos
12. Para el próximo ejercicio, esperamos mantenernos o incrementar
ligeramente las ventas".
La Manga Club es un complejo de 566 hectáreas cuya construcción arrancó
en los años 70. Desde entonces se han levantado cerca de 2.200 viviendas
y un hotel de 192 habitaciones. Su principal impulsor hasta el cambio
de siglo fue, curiosamente, una naviera angloestadounidense, The
Peninsular & Oriental Steam Navigation (P&O), que en 2004
decidió vender este negocio inmobiliario no estratégico para la compañía
a la promotora Medgrup, controlada por Jordi Robinat.
El ámbito, tal y
como contempla el plan parcial aún dispone de suelo desarrollado para
la construcción de otras 300 viviendas más, entre ellas 145 'bungalows'
o apartamentos turísticos en torno a una gran playa artificial de hasta
4.000 metros cuadrados. Sin olvidar, además, otros 40.000 metros
cuadrados adicionales de suelo rústico para poder desarrollar en el
futuro. "El futuro oasis de La Manga Club".
"Es la joya de la corona de Murcia, una de las
mejores urbanizaciones de lujo de España", asegura a El Confidencial
Francisco Dolcet, técnico de Tinsa con un gran conocimiento del mercado
murciano. Para que nos hagamos una idea, en Las Acacias, la zona más
lujosa del resort, las viviendas unifamiliares pueden alcanzar los
900.000 euros.
No obstante, también ofrece producto para todos los
bolsillos, especialmente de inversión. En Las Lomas, una de las zonas
del ámbito dedicada a apartamentos turísticos, los precios de las
viviendas oscilan desde 85.000 euros hasta 230.000 euros, y ofrecen a
los compradores una rentabilidad anual asegurada entre el 5% y el 6%
asegurada durante los cuatro primeros años, en línea con las cifras que
maneja Solvia.
Eso sí, a cambio, su vivienda debe estar disponible para
el alquiler entre 11 y 9 meses al año, una modalidad de inversión que
empieza a ganar popularidad en España y con gran aceptación entre el
público extranjero. De hecho, los futuros apartamentos asociados al Four
Seasons de Marbella se venderán bajo este modelo que, aunque limita el uso de la vivienda por parte del propietario, le asegura una rentabilidad anual y una ocupación constante en el resort a lo largo de todo el año.
Los datos confirman esta tímida recuperación. Las ventas de viviendas crecen
de manera sostenida desde 2015 gracias, en gran medida, a la demanda
extranjera, especialmente británicos. Si bien, el impacto del Brexit se
ha dejado sentir en las transacciones.
"Nuestro público es 99%
británico, lo que nos ha obligado a abrirnos a otros mercados", reconoce
López Gilabert.
A pesar de ello, los compradores extranjeros
siguen teniendo un peso fundamental en las transacciones. Para que nos
hagamos una idea, el 18% de las compras que se registran en Murcia la
protagonizan compradores extranjeros, uno de los porcentajes más
abultados de España, solamente por debajo de Islas Baleares (27%),
Canarias y Comunidad Valenciana, ambas con un 25% del total de
transacciones.
La construcción de viviendas también comienza a salir
poco a poco de su letargo, con un pequeño aumento de los visados desde
hace tres años.
La Manga Club es un desarrollo consolidado, pero ¿qué ha pasado con
los cadáveres inmobiliarios repartidos por el resto de la comunidad? "La
actividad ha regresado solamente a aquellas zonas donde había promociones iniciadas,
el resto está paralizado", explica Dolcet. Muchos de ellos llevan el
sello de Polaris World, la promotora que popularizó el concepto de
megaurbanizaciones vinculadas a un gran campo de golf.
Los cadáveres de Polaris World
Con
una extensión de 9 millones de metros cuadrados, Condado de Alhama, fue
su mayor apuesta. Se trataba de un resort con hoteles de 5 y 4
estrellas, centros comerciales, 12.000 casas y seis campos de golf
diseñados por la empresa del jugador más grande de todos los tiempos,
Jack Nicklaus, cuya firma está presente en la inmensa mayoría de campos
de golf de toda la región.
Lo más llamativo de este proyecto fue el
momento de su presentación, en 2006, cuando el mercado inmobiliario ya
había comenzado a dar las primeras señales de agotamiento.
"La fase inicial contemplaba más de 3.000 viviendas y este fue el
proyecto que marcó la pauta en Murcia sobre cómo debía ser el modelo de
urbanización más campos de golf. A raíz de su modelo nacieron otros
proyectos que se quedaron a medias, sin terminar, en manos de las
entidades financieras que los financiaron, recuerda Dolcet.
Aquella
operación de Polaris World costó a Bancaja, CAM, Cajamurcia y Banco
Popular, principales acreedores, unos 100 millones de euros.
Polaris World llegó a tener sobre la mesa los proyectos de siete resorts de calidad repartidos por toda Murcia,
en los que pensaba invertir más de 3.500 millones de euros: Mar Menor
Golf Resort, La Torre Golf Resort, El Valle Golf Resort, Hacienda
Riquelme Golf Resort, Terrazas de La Torre Golf Resort, en la zona del
Mar Menor y La Isla del Condado Golf Resort, Los Naranjos de Alhama Golf
Resort y Jardines de Alhama Golf Resort en la zona Alhama-Mazarrón.
En
2009, el grupo se declaró insolvente y muchos de ellos quedaron
paralizados.
"Las zonas con más demanda en este
mercado siguen siendo el norte de la región, Murcia capital y Lorca,
así como poblaciones y pedanías cercanas a esta ciudad, como Guadalupe o
el Palmar. También destacan municipios costeros como
Los Alcázares, San Pedro y San Javier", explica Alfredo López, director
Territorial Este de Solvia.
"La apertura del nuevo aeropuerto, prevista
para principios de 2019, ya está despertando la demanda en ciertas zonas
del Mar Menor, como Los Belones y Urrutias. También comienza a haber
interés por algunos complejos que se habían quedado peor comunicados,
como Mosa Trajectum, Lorca Resort, Corvera o Peraleja Golf".
En opinión de Alfredo López, la apertura del nuevo aeropuerto en Corvera será crucial para Murcia y para muchos de esos megadesarrollos urbanísticos pues
"conlleva que se amplíen los destinos turísticos, ya que a menos de 60
minutos en coche se llegará a muchos puntos de la región, lo que
permitirá que se reactiven mercados como Águilas, Mazarrón e incluso de
interior, potenciando también el turismo rural".
Este renovado
dinamismo, según Solvia, ya se ha manifestado en los precios.
Los precios ya suben
El
precio de la obra nueva dentro de la región de Murcia se ha
incrementado un 17% en doce meses, mientras que la segunda mano ha
tenido una evolución más moderada, del 2% y en el del alquiler ha
presentado una evolución de rentas muy considerable, con un incremento
del 10%.
Precisamente Solvia es una de las entidades con suelo y proyectos en la zona,
entre las que destacan, por ejemplo, Residencial Mirador de los
Jerónimos (Guadalupe) junto al Centro Comercial La Noria y la
Universidad Católica San Antonio de Murcia, Edificio Aladas Palabras, en
la zona norte de Murcia capital, Las Terrazas de la Torre, en Torre
Pacheco, un complejo residencial propiedad de Sareb pero que
comercializa Solvia, que comprende apartamentos y áticos alrededor de un
campo de golf de 18 hoyos diseñado, también, por Jack Nicklaus.
Uno
de los problemas en la capital, al igual que sucede en las grandes
ciudades, es la falta de suelo listo para construir. "Al igual que en
Madrid hay mucho suelo en Murcia capital pendiente de desarrollo, una
situación que a la larga puede provocar que los promotores se queden sin
terrenos para construir y aumenten los precios, primero del suelo y
luego, de las viviendas".
