MADRID/MURCIA.- El Banco de España achaca a las condiciones laborales la subida del alquiler.
El mercado del alquiler se ha convertido en una ecuación de endiablada
solución. La ausencia de estadísticas oficiales ha sido
un campo fértil para la proliferación de teorías
que explican la acusada subida de las rentas producida durante los
últimos años. Una de ellas es la que achaca a los pisos turísticos el
«boom» del sector residencial.
España ha pasado en una década de tener 2,4 millones de hogares viviendo de alquiler a tres millones. El auge del alquiler
en España, sin embargo, parece estar más relacionado con una necesidad
que con un cambio de mentalidad. Y así lo constata el Banco de España,
que vincula directamente el 'boom' de los alquileres con la precariedad laboral.
En
su último boletín económico sobre la "Evolución reciente del mercado
del alquiler de vivienda en España", elaborado por David López-Rodríguez
y María de los Llanos Matea y publicado este jueves, el organismo destaca cómo "la dificultad de los colectivos con menor renta para incrementar sus ingresos por la aún elevada incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos laborales o la mayor relevancia de la jornada reducida habrían aumentado la demanda de alquiler residencial, especialmente entre los hogares jóvenes".
El Banco de España constata de esta manera lo que desde hace meses
llevan advirtiendo diferentes informes y estudios de los portales
inmobiliarios: muchos hogares viven de alquiler porque no pueden comprar casa.
De hecho, el organismo señala que existen un conjunto de determinantes económicos y demográficos —no
sociológicos— que "habrían contribuido al auge de la demanda de
alquiler residencial y a su traslación a un aumento significativo de los
precios en este mercado".
De hecho, detecta una mayor relevancia y
dinamismo en determinados colectivos en los que, de hecho, existe una
mayor precariedad laboral: hogares jóvenes, inmigrantes y trabajadores temporales.
El Banco de España destaca, además, una mayor preeminencia del alquiler en hogares cuya persona de referencia se encuentra en desempleo o con un contrato de trabajo temporal. Un situación que en su opinión "ilustra la relevancia central de las condiciones del mercado de trabajo para explicar la dinámica reciente del alquiler residencial".
Sin ahorros para comprar
Asimismo, del informe del Banco de
España se extrae una dramática conclusión. Muchos de esos hogares están
prácticamente condenados a vivir de alquiler ante la imposibilidad de
comprar casa. En este sentido, destaca cómo en el periodo de
recuperación económica que se inició en 2013, "se observa la dificultad de los colectivos con menor renta para
incrementar sus ingresos actuales y esperados, por la aún elevada
incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos o
la mayor relevancia de la jornada reducida.
La combinación de bajos
ingresos laborales y de riesgo de pérdida de empleo dificultaría a un porcentaje significativo de hogares (especialmente, jóvenes) con niveles de renta y patrimonio reducidos el acceso a un préstamo para la adquisición de vivienda".
Hay
que recordar que, como regla general, la banca solamente está
concediendo financiación sobre el 80% del valor de venta o de tasación
de la vivienda. A lo que habría que sumar otro 10% en concepto de
gastos. Es decir, para una vivienda de 200.000 euros, serían necesarios
unos ahorros de, aproximadamente, 60.000 euros.
De tal manera que "la dificultad de acumular el ahorro necesario para
adquirir una vivienda habría incrementado, de este modo, la demanda de alquiler residencial
o, para los hogares con menor renta, la permanencia en la vivienda
familiar".
En este sentido, tal y como mostraba la 'Encuesta financiera
de las familias 2014', a la que hace referencia el Banco de España, los hogares con menor renta son los que declaran en una mayor proporción residir en viviendas que no son de su propiedad y los que experimentaron los mayores crecimientos de alquiler residencial de 2011 a 2014.
"Esto podría provocar una mayor permanencia en el mercado del alquiler por
parte de los hogares jóvenes, y en particular entre aquellos con
menores ingresos y con precariedad laboral, contribuyendo de este modo
al incremento de la demanda de alquiler", constata el Banco de España.
El alquiler se 'come' los ingresos
Por
otro lado, los hogares con menores ingresos, mayor inestabilidad
laboral, trabajos más precarios y rentas más bajas también son los más
afectados por los fuertes aumentos de los alquileres. En 2014, es decir,
hace cinco años, antes del 'boom' del alquiler, este
se 'comía' el 27,8% de los ingresos netos de los hogares españoles y el
46,9% de los hogares con menores ingresos, en ambos casos porcentajes
muy superiores a los de la OCDE.
Porcentajes que, tras los fuertes
incrementos de precios en los últimos cinco años se habrían deteriorado
sensiblemente. De hecho, según datos de Fotocasa e Infojobs,
los hogares destinan el 34% de sus ingresos al pago del alquiler,
mientras que en Madrid y Cataluña este porcentaje se incrementa hasta el
50%.
Pero además, según datos de 2016 de la OCDE, en España un 25% de
los hogares españoles gastaba más del 40% de su renta neta disponible al
pago del alquiler, el peor porcentaje, solo por detrás de Reino Unido y
Grecia.
El Banco de España, con base en los datos de
idealista.com, estima que los precios de los alquileres ofertados en el
portal se han disparado un 50% desde su mínimo, en el último
trimestre de 2013, hasta el máximo observado en mayo de 2019, mientras
que durante este mismo periodo, los precios de oferta de venta de
vivienda han crecido a un ritmo significativamente menor, del 6,8%. Y
descarta que el fuerte incremento del alquiler turístico haya provocado
una mayor tensión de precios en el alquiler tradicional.
Por otro
lado, el boletín económico también relaciona la falta de trabajo con el
incremento de precios de los alquileres en determinados mercados.
"La
demanda de alquiler residencial se habría incrementado especialmente en algunos municipios que ofrecían mejores oportunidades tanto de formación como laborales. La evidencia disponible muestra que en los últimos años se ha producido una mayor concentración de los flujos migratorios internos en capitales de provincia
con mayor población y en las que se aprecia mayor dinamismo del empleo.
De manera coherente con este fenómeno, se observa una correlación
positiva entre el crecimiento de los precios de oferta de alquiler y el
dinamismo demográfico en el ámbito de capitales de provincia".
La rentabilidad se resiente
El
'boom' en el mercado del alquiler ha estado alimentado por el enorme
interés inversor por este tipo de activos. No en vano, comprar una
vivienda para destinarla posteriormente al alquiler ofrecía rentabilidades brutas muy atractivas hasta hace un par de años, mientras que "los incentivos fiscales a la inversión empresarial en
el mercado del alquiler, como por ejemplo el régimen especial de las
sociedades de inversión inmobiliaria (socimis), favorecen la
rentabilidad para este tipo de agentes".
De hecho, durante el
primer trimestre de 2019, esta magnitud se situó en el 3,9%, por debajo
del 4% por primera vez desde marzo de 2013, prácticamente un año antes
de que el mercado inmobiliario tocara fondo e iniciara su recuperación.
Un descenso que viene provocado por el incremento en los precios de
venta de las viviendas y unos precios de los alquileres que comienzan a
tocar techo en los mercados más dinámicos.
"Desde 2017, la rentabilidad bruta del alquiler se
estaría reduciendo en estas ciudades —Madrid y Barcelona—, y alcanza en
la actualidad los niveles de 2014. Esta dinámica refleja el notable incremento del precio de oferta del alquiler superior al precio de venta hasta 2017,
observándose en 2018 una desaceleración del precio del alquiler —e
incluso su estancamiento— en Barcelona, y un notable dinamismo de los
precios de oferta de venta en Madrid", apunta el organismo en su
informe.
Socimis y fondos controlan el 10% del mercado del alquiler en España
El Banco de España revela en su boletín económico un dato relevante. Las sociedades destinadas al alquiler de vivienda representan alrededor de un 10% de las viviendas en alquiler en 2018 —con especial presencia en las grandes ciudades—, mientras que el resto estaría en manos de particulares.
De hecho, en la ciudad de Barcelona, las personas jurídicas representaban en 2018 alrededor del 25% del mercado del alquiler residencial, tal y como recoge el último Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, de 2019.
Un porcentaje reducido pero que contrasta con el 3% que se maneja extraoficialmente en el sector inmobiliario.
Y es que, tal y como destaca el organismo, "el incremento de la rentabilidad del alquiler y, por tanto, de su atractivo como instrumento de inversión coincide con la entrada en el mercado de nuevos operadores", quienes, por otra parte, cuentan con incentivos fiscales.
Según el informe mensual de precios de venta de www.pisos.com, la vivienda de segunda mano en Murcia en julio de 2019 tuvo un precio medio de 1.130 euros por metro cuadrado. Esta cifra registró un descenso del 0,31% frente al mes de junio.
Interanualmente, se produjo un ascenso del 2,04%, el segundo menos intenso de España. Así, Murcia fue la tercera autonomía más barata del país, por detrás del Castilla-La Mancha (916 euros/metro) y Extremadura (995 euros/metro).
En el ranking por provincias, Murcia fue la décimosexta más asequible del país. En cuanto a la vivienda de segunda mano, en España, en julio de 2019 registró un precio medio de 1.699 euros por metro cuadrado, con un descenso mensual del 0,99%. De un año a otro, la cifra registrada marcó una subida del 5,86%.
Según el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font, «se está rozando el techo de las subidas en las localizaciones donde hay más demanda que oferta».
El portavoz del portal inmobiliario ha indicado que «no hay margen para mayores subidas en determinados barrios, dado que la mayoría de los potenciales compradores de vivienda de segmento medio están buscando al máximo de su capacidad de endeudamiento».
Font señala que «no sería prudente volver a endeudar a las familias por encima de sus posibilidades, aun aportando ahorro y demostrando su solvencia frente a la entidad financiera que concede el préstamo, ya que se está comprometiendo el consumo de otros bienes y servicios esenciales para la economía española».
Así, la incompatibilidad entre precios y sueldos tendría como consecuencia, según el experto, que el sector dé por cerrado el ciclo expansivo para «entrar en una fase con fundamentales como compraventas e hipotecas prácticamente estancados».
Asimismo, Font apunta que «la carestía del suelo, los altos costes de construcción y la lentitud administrativa imposibilitan el volcado de nuevo producto al mercado».
Por otro lado, el directivo ha admitido que «la incertidumbre política no contribuye a estabilizar un mercado que necesita de actuaciones urgentes en lo que respecta a rehabilitación, seguridad jurídica y vivienda social».
De hecho, en la ciudad de Barcelona, las personas jurídicas representaban en 2018 alrededor del 25% del mercado del alquiler residencial, tal y como recoge el último Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, de 2019.
Un porcentaje reducido pero que contrasta con el 3% que se maneja extraoficialmente en el sector inmobiliario.
Y es que, tal y como destaca el organismo, "el incremento de la rentabilidad del alquiler y, por tanto, de su atractivo como instrumento de inversión coincide con la entrada en el mercado de nuevos operadores", quienes, por otra parte, cuentan con incentivos fiscales.
La vivienda usada sube más de
un 2% en la Región durante julio
Según el informe mensual de precios de venta de www.pisos.com, la vivienda de segunda mano en Murcia en julio de 2019 tuvo un precio medio de 1.130 euros por metro cuadrado. Esta cifra registró un descenso del 0,31% frente al mes de junio.
Interanualmente, se produjo un ascenso del 2,04%, el segundo menos intenso de España. Así, Murcia fue la tercera autonomía más barata del país, por detrás del Castilla-La Mancha (916 euros/metro) y Extremadura (995 euros/metro).
En el ranking por provincias, Murcia fue la décimosexta más asequible del país. En cuanto a la vivienda de segunda mano, en España, en julio de 2019 registró un precio medio de 1.699 euros por metro cuadrado, con un descenso mensual del 0,99%. De un año a otro, la cifra registrada marcó una subida del 5,86%.
Según el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font, «se está rozando el techo de las subidas en las localizaciones donde hay más demanda que oferta».
El portavoz del portal inmobiliario ha indicado que «no hay margen para mayores subidas en determinados barrios, dado que la mayoría de los potenciales compradores de vivienda de segmento medio están buscando al máximo de su capacidad de endeudamiento».
Font señala que «no sería prudente volver a endeudar a las familias por encima de sus posibilidades, aun aportando ahorro y demostrando su solvencia frente a la entidad financiera que concede el préstamo, ya que se está comprometiendo el consumo de otros bienes y servicios esenciales para la economía española».
Así, la incompatibilidad entre precios y sueldos tendría como consecuencia, según el experto, que el sector dé por cerrado el ciclo expansivo para «entrar en una fase con fundamentales como compraventas e hipotecas prácticamente estancados».
Asimismo, Font apunta que «la carestía del suelo, los altos costes de construcción y la lentitud administrativa imposibilitan el volcado de nuevo producto al mercado».
Por otro lado, el directivo ha admitido que «la incertidumbre política no contribuye a estabilizar un mercado que necesita de actuaciones urgentes en lo que respecta a rehabilitación, seguridad jurídica y vivienda social».
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