BARCELONA.- España lideró el año pasado la venta de carteras de hipotecas morosas en Europa, con la venta de créditos con
un valor nominal de 50.758 millones de euros (de los 104.000 millones
que se traspasaron en toda Europa), según el estudio sobre el inmobiliario problemático elaborado por la consultora Evercore que recoge La Vanguardia.
En el 2017 el Santander, con la venta del ladrillo del Popular a Blackstone por 30.000 millones de euros, y BBVA, con la venta de una cartera de 13.000 millones a Cerberus,
se situaron entre los cinco mayores vendedores de Europa. “Es
previsible que este año y el que viene volvamos a ser líderes en la
venta de inmuebles adjudicados e hipotecas morosas” señala Íñigo
Laspiur, director de Finanzas Corporativas de la consultora CBRE. “Ahora
mismo ya hay carteras en venta por más de 8.000 millones”.
Durante los primeros años de la crisis financiera, fueron las
entidades de Irlanda y Gran Bretaña quienes lideraron la venta de
activos inmobiliarios adjudicados, pero ahora han tomado el relevo los
bancos españoles e italianos (líderes en operaciones en el primer
trimestre de este año). “La regulación del BCE, que dispara las
provisiones y sobre todo las directrices contables que les obliga a
aumentar las dotaciones de capital, están acelerando las ventas de los
activos tóxicos”, señala Laspiur. Las ventas, además, se ven impulsadas
por la recuperación del mercado inmobiliario y por el alto nivel de
provisiones que ya han realizado los bancos. “En la mayoría de ventas
las entidades bancarias ya ganan dinero, o al menos no pierden”.
Laspiur explica que a esto contribuye que los fondos están aceptando
precios más altos por el ladrillo tóxico español: si en el 2013, cuando
la Sareb empezó las primeras ventas en bloque, exigían retornos del 15%
anual para comprar los activos, ahora las rentabilidades han bajado
hasta apenas el 8% cuando compran créditos hipotecarios sobre inmuebles
de calidad.
Las ventas de carteras de activos, por su gran tamaño, están en manos
de muy pocas entidades. “Solo Blackstone, Cerberus, Apollo y Lone Star
pujan por carteras de más de 5.000 millones de euros, mientras que en
operaciones más pequeñas están también muy activas firmas como Bain
Capital, Oaktree o el Deutsche Bank”, señaló Laspiur. Esta falta de
competencia permite a los fondos comprar inmuebles a un precio muy por
debajo del de mercado. “No es sólo por una cuestión de tamaño –añade–.
Los fondos asumen el riesgo de gestionar las deudas (con una negociación
con el deudor o en los tribunales) para acceder a la propiedad del
inmueble. Es un proceso sofisticado, que atrae a pocas empresas”. Para
las entidades financieras, sin embargo, “la venta de activos adjudicados
y créditos morosos en grandes paquetes les permite acelerar su
saneamiento y liberar recursos, porque vendiéndolos uno a uno tardarían
años”.
Laspiur señala que el 2017 marcó un punto de inflexión en la
estrategia de los bancos de desinvertir en el ladrillo. “Antes se
estaban haciendo operaciones pequeñas. Sareb, por ejemplo, el más
activo, ha hecho más de 30 ventas, seguido por el Sabadell, CaixaBank y
Bankia. El año pasado, sin embargo, Santander y BBVA crearon un vehículo
(una sociedad) al que aportaron sus activos malos, y lo vendieron
quedándose una participación minoritaria, lo que les permite a la vez
desconsolidar los activos y retener parte de la propiedad para
beneficiarse de las subidas de precios que está viviendo el mercado
inmobiliario”, señala Laspiur. “Es una fórmula muy buena, y creo que
vamos a ver más operaciones este año”. A su juicio, serán la Sareb,
CaixaBank y Sabadell las entidades que van a liderar las ventas del
ladrillo este año.
En conjunto, las entidades financieras del sur de
Europa concentran ahora el grueso de los inmuebles adjudicados y
créditos morosos de Europa, según los datos de la consultora Evercore,
que prevé que este año se cierren operaciones por valor de unos 80.000
millones, con España de nuevo a la cabeza (en estos momentos supone el
78% de las carteras en venta en Europa, según la consultora). España,
recuerda Íñigo Laspiur, empezó la limpieza del ladrillo de las entidades
financieras en el 2013, tarde respecto a los países anglosajones, pero
antes que Italia o Grecia, que apenas han empezado. “Los grandes fondos
miran al sur”, señala. Los italianos Monte de Paschi y Banca Marche
estuvieron ya el año pasado entre los vendedores más activos, mientras
que en Grecia los cuatro grandes bancos están bajo presión de las
autoridades comunitarias para acelerar su saneamiento.
El banco malo español o Sareb es el mayor propietario de Europa de
activos tóxicos, según Evercore, con unos activos adjudicados por 75.000
millones, por delante del de Irlanda (le quedan 27.000 millones) y
Reino Unido (20.000). Los bancos más afectados son italianos (Intesa San
Paolo, Unicredito, Atlante Fund y Monte dei Paschi) y griegos (Pireus y
Alpha). En España es el Sabadell, con activos adjudicados y créditos
morosos de 14.000 millones, que tras los saneamientos son apenas 4.000.
