MADRID.- Iba a ser la panacea para el hipotecado, una nueva ley que exigiría
transparencia a los bancos y que ampliaba los meses de impago antes de
iniciarse un desahucio... pero las asociaciones de consumidores han
descubierto algunos puntos oscuros para el cliente en el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario que este jueves se enfrenta a su primer examen con el debate de totalidad en las Cortes, según anuncia 20 Minutos.
Uno de los puntos más polémicos se refiere a los intereses que el
hipotecado debe pagar por impago de sus cuotas. La jurisprudencia del
Supremo, según sus últimas sentencias, contempla como abusivo cualquier
interés de demora que supere el resultante de aplicar dos puntos al tipo
pactado en contrato. La nueva ley, sin embargo, fija esta penalización
en tres veces el interés legal del dinero.
Con cifras se entiende mejor. Pongamos el caso de un hipotecado con
euríbor —el 90% de los préstamos variables en España— y un diferencial
del 1% sobre ese índice. Es un caso muy habitual. Si fallase en el pago
de sus letras, el Supremo limitaría el precio por no cumplir su
compromiso al 2,8% de interés sobre el capital pendiente de devolver; es
decir dos puntos por encima del 0,8% resultante de sumar diferencial y
euríbor actual (-0,19%).
Con la nueva ley, en cambio, ese interés se elevaría al 9% al
multiplicar por tres el tipo legal del dinero (ahora, en el 3%). Es
decir, el cliente vería triplicarse el coste de su impuntualidad como
pagador. "Ese interés no superaría el filtro de abusividad por ninguno de nuestros tribunales de justicia", aseguran desde Adicae.
La nueva ley hipotecaria, de este modo, haría caso omiso a los
pronunciamientos del Supremo en varias sentencias y empeoraría la ley
actual. La norma hipotecaria que ahora se quiere mejorar,
en su art. 114, habla de que el interés de demora "no podrá ser superior"
a tres veces el tipo legal. Es decir, es un máximo. Con la nueva ley
que propone Guindos, se establece este límite máximo como el aplicable
en todos los casos de impago.
"Llama la atención que un proyecto que busca defender a los clientes hipotecarios, acabe empeorando las condiciones actuales de sus contratos",
asegura el experto hipotecario y registrador de la propiedad Carlos
Ballugera. Todo un palo para muchos propietarios de vivienda que siguen
sufriendo un mercado laboral con más de tres millones de parados de los
que, aproximadamente la mitad, son de larga duración.
Ballugera, además, calcula que la aprobación de este artículo
"regalaría al sector financiero 1.840 millones de euros anuales de los
consumidores", por lo que acusa al Gobierno de "arreglar" la situación
que se le había planteado a la banca desde que el Supremo dictó su
doctrina en 2015. Los clientes,
según este experto, pagan ahora unos 1.407 millones de euros [por intereses de mora] y ahora van a abonar 3.247 millones con la nueva norma.
"Esta ley es un claro retroceso y empeoramiento de la posición del
consumidor frente al prestamista respecto a la situación actual, ya de
por sí desequilibrada", creen desde Adicae sobre una directiva
comunitaria que se diseñó lo suficientemente abierta como para que cada
país introdujesen sus problemas específicos y que sin embargo, dice la
asociación, "no resuelve casi ninguno de los que se plantean a los hipotecados españoles".
El ministerio de Economía opina de otro modo. Asegura que la nueva Ley de Crédito Inmobiliario —que fue
aprobada en Consejo de Ministros el 3 de noviembre—
"reduce comisiones y refuerza la transparencia de los créditos
inmobiliarios" con el objetivo de conseguir "créditos más equitativos y
que aseguren un elevado nivel de protección a las personas que obtienen
financiación".
"No esperamos que tenga problemas para superar las enmiendas a la
totalidad", expresa la asociación de usuarios Adicae sobre esta ley que
traspone una directiva comunitaria de 2014. Debía haberse aprobado en
todos los Estados antes de marzo de 2016, pero en España se ha retrasado
—en parte por haber tenido una investidura fallida y un Gobierno en
funciones durante más de un año— y ha provocado que Bruselas haya
abierto un procedimiento de infracción. De ahí que el Ejecutivo tenga
prisa en aprobar la norma y evitar la multa.
El Gobierno cuenta en principio con el apoyo de Ciudadanos, PNV, Coalición Canaria y Nueva Canarias para rechazar la
enmieda a la totalidad que va a defender Unidos Podemos
y empujar la norma para que prosiga su camino legislativo. La ola de
modificaciones llegaría después, cuando los partidos introduzcan
enmiendas parciales. Y una de ellas será modificar ese polémico artículo
23 que triplicará el coste de una demora en el pago.
¿Qué cambios traerá la nueva Ley hipotecaria?
1. Más plazos de impago antes de ejecutar una hipoteca.
El vencimiento anticipado es la ejecución de un préstamo hipotecario
por un banco debido a una mora. Hasta ahora eran tres las letras
impagadas las que activaban la acción del banco. La ley, ahora, amplía
ese plazo a nueve meses en la primera mitad del crédito (o el 2% de
impago del total del préstamo) y a 12 meses a partir de entonces (o el
4% del capital). Unas cifras que Adicae exige ampliar al 8% y 10%,
respectivamente —porcentajes parecidos a los que existen en Alemania o
Francia— y siempre que "las cuotas no satisfechas sean de la suficiente
gravedad en relación con la cuantía del préstamo, que hagan suponer que
no podría atenderlo con regularidad".
2. Se incentiva pasar la hipoteca a un tipo fijo reduciendo de comisiones. La
nueva ley abarata cambiar a otro interés o reembolso anticipado. Las
comisiones por convertir una hipoteca variable a otra de tipo fijo se
suprimen a partir del tercer año (para todos los créditos vivos) y las
cobradas por cancelación anticipada de las hipotecas variables se
eliminan a partir de los cinco años o del tercero, en función de lo que
se hubiera pactado (pero solo para las firmadas después de aprobar la
ley). En el primer caso (cinco años), el límite será del 0,25% del
capital desembolsado anticipadamente. En el segundo (tres años) será del
0,50%. En el caso de los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos
serán del 4% de la cantidad anticipada en los diez primeros años y del
3% si es después. En la actualidad no existe límite legal alguno para
los préstamos a tipo fijo.
3. Adhesión a contratos tipo e información previa gratuita.
La ley permitirá al usuario adherirse a un contrato básico con
cláusulas fundamentales. La entidad deberá remitir en siete días ese
contrato al cliente con esos datos básicos —entre ellos las cláusulas
como las 'suelo' o los gastos de gestión— y dibujarle una estimación a
futuro de sus letras en función de la evolución de los tipos de interés.
En ese plazo, el cliente debe acudir al notario de su elección para
solventar dudas, refrendar que conoce lo que firma... y no pagará nada
por este trámite.
4. Los agentes no podrán cobrar pluses por vender más hipotecas.
Los prestamistas deberán contar con conocimientos suficientes sobre el
crédito hipotecario que conceden, deberán analizar la solvencia de los
consumidores y se prohibirá al banco ofrecer incentivos a sus trabajadores para que vendan muchos contratos hipotecarios.
5. No se obligará a contratar otros productos. Por otra parte, se prohíbe ofrecer la venta vinculada de productos con las hipotecas, como en el caso de seguros
del hogar, salvo excepciones autorizadas por el Banco de España o si se
prueba que benefician al consumidor. Es decir, no están permitidas las
operaciones en las que solamente es posible contratar el préstamo
hipotecario si se hace conjuntamente con una serie de productos.
Sí
están permitidas las ventas combinadas, en las que el consumidor tiene
la opción de contratar por separado el préstamo o con un conjunto de
productos. En este caso, la entidad está obligada a presentar dos
presupuestos, uno que incluya los productos que se comercializan con la
hipoteca y otro sin ellos.
