MADRID.- La Sala Civil del Tribunal Supremo (TS) ha declarado la no abusividad de la cláusula de apertura que
algunas entidades cobran cuando se contrata una hipoteca al entender
que la entidad financiera informa debidamente al cliente de su
existencia ante de la contratación del préstamos. A diferencia de lo que
ha pasado, por ejemplo, con las cláusulas suelo, el TS no detecta falta
de transparencia y, por tanto, no ve abusividad. Al contrario, considera el control de transparencia "superado o cumplido, según El Confidencial.
“Es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al
potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas
normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos
sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias",
argumenta.
Es decir, entiende el Alto Tribunal que las entidades
financieras informan al detalle de estas comisiones al cliente sin que
haya motivos para pensar que éste pague dicha comisión sin ser
consciente de ello. Además, considera que las comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo,
sino que forma parte del precio de la hipoteca y, a diferencia de los
gastos de notaría, registro o gestoría, por ejemplo, no corresponde la
prestación de ningún servicio.
El Tribunal Supremo considera que "la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo;
por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura
constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son
las principales retribuciones que recibe la entidad
financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a
actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como
la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que
permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo".
Añade el Alto Tribunal que "se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que
le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y
estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento
esencial del contrato”.
Si la comisión de apertura de una hipoteca es cláusula abusiva o no era una de las últimas batallas que los consumidores
estaban planteando en los tribunales. Y no es para menos si tenemos en
cuenta que los porcentajes que la banca suele cobrar a sus clientes la
apertura de una hipoteca se mueve entre el 0,50% y el 2% sobre el préstamo. Es decir, para una hipoteca de 200.000 euros podríamos estar hablando de entre 1.000 y 4.000 euros.
Aclara el reparto de los gastos hipotecarios
Por otro lado, en varias sentencias más, el TS aclara cuál debe ser el reparto de los gastos asociados
a una hipoteca, ya que aunque ya declaró su abusividad en 2015, el
reparto de dichos gastos no estaba claro y ha dado lugar a estas
sentencias aclaratorias. El Alto Tribunal reitera su criterio respecto a
quién debe pagar el AJD, si bien matiza en qué casos el arancel notarial y registral corresponden a prestamista o prestatario.
En primer lugar, aclara que el pago de cualquiera de estas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera
según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato. A
grandes rasgos, los de notaría -al igual que los de gestoría- los pagan a
medias cliente y banco; los del registro, el banco.
Respecto al arancel notarial, señala que "la intervención notarial interesa a ambas partes,
por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo
hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede
respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario,
puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.
En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario,
por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas
escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá
abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su
interés".
Respecto al arancel registral, señala el Supremo
que "la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista,
por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que
ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la
escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le
corresponde este gasto".
En cuanto al impuesto de las hipotecas,
el famoso AJD, no hay cambios. La Sala Civil sigue el criterio marcado
por la Sala de lo Contencioso, que aunque en un principio se lo atribuyó
al banco, finalmente dictaminó que, según la doctrina tradicional, era
un gasto que debía pagar el cliente. Posteriormente, el Gobierno aprobó
de urgencia un decreto en el que fijaba que era el banco y no el cliente
quien debía asumir el pago de este impuesto.
Cuestión prejudicial ante el TJUE
"Cuando una cláusula se declara nula,
el juez no puede modular sus efectos y corresponde la devolución total
de los importes abonados. Así lo puso de manifiesto el TJUE con la
cláusula suelo y esperamos que pronto un juez valiente plantee la cuestión prejudicial para
que Europa nos aclare si los gastos deben repartirse o no", señala la
presidenta de Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), Patricia
Suárez.
"Siempre que el TS dicta una sentencia 'salomónica' en un intenro por mantener el equilibrio entre la banca y los consumidores, lejos de acabar con la litigiosidad, la prolonga."
"Nos sorprende además el respaldo sin ambages a la comisión de apertura. Recordemos que una comisión se cobra por un servicio prestado por lo que ha de justificarse su cobro."
"Seguiremos defendiendo que la nulidad comporta la total devolución de los gastos y que las comisiones, tanto de apertura como de cancelación, deben ajustarse al servicio prestado."
"Siempre que el TS dicta una sentencia 'salomónica' en un intenro por mantener el equilibrio entre la banca y los consumidores, lejos de acabar con la litigiosidad, la prolonga."
"Nos sorprende además el respaldo sin ambages a la comisión de apertura. Recordemos que una comisión se cobra por un servicio prestado por lo que ha de justificarse su cobro."
"Seguiremos defendiendo que la nulidad comporta la total devolución de los gastos y que las comisiones, tanto de apertura como de cancelación, deben ajustarse al servicio prestado."
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