VALENCIA.- Entre las decenas de condiciones, requisitos, anexos y
especificaciones que se están incluyendo en las hipotecas, aparecen
algunos 'peros' que, si bien ahora apenas tienen importancia, pueden
resultar un hándicap para el futuro de los hipotecados.
Son las nuevas cláusulas suelo del siglo XXI, unas exigencias que
determinan los bancos de forma completamente legal y transparente en
cuanto a su comercialización, porque así se lo marca la normativa. Pero
para el cliente, que tiende a fijarse más en la cuota mensual a pagar,
constituyen un potencial riesgo a 20 o 30 años vista que es conveniente analizar, según publica Las Provincias.
La proliferación de préstamos inmobiliarios a tipo fijo
es el embrión de estas cláusulas que las entidades incorporan para
contar con un respaldo ante un futuro incierto en cuanto al precio del
dinero.
Con un tercio de las escrituras formalizadas con cuotas
invariables, tres veces más que hace apenas dos años, cada vez más
ciudadanos prefieren pagar el mismo recibo durante todos los años de la
hipoteca, independientemente del euríbor, que tantos
disgustos dio al comienzo de la crisis y tantas alegrías otorga en estos
momentos.
Ahora se paga, de media, un interés del 1,9% con el
interbancario en negativo, aunque nadie pone en duda que éste se
incrementará a partir de 2019, cuando el Banco Central Europeo (BCE)
comience a subir el precio del dinero.
Pero, al mismo tiempo, y en la mayoría de los casos, los clientes están asumiendo costes que pueden llegar a ser elevados
con la cláusula que puede generar más polémica a futuro: la
compensación por tipo de interés. Con esta condición, el banco exige el
pago de una penalización si, llegado el momento, se amortiza total o
parcialmente el préstamo de forma anticipada.
Al formalizarlo ante
notario, nadie está pensando en cancelarlo, pero, al igual que los
intereses pueden variar a lo largo de tres décadas, la situación
económica de una familia también. Y si optase por realizar esa amortización de su hipoteca fija,
porque tenga mejores condiciones presupuestarias o por cualquier otra
decisión personal, su entidad puede aplicarle un coste que llega a
alcanzar el 4% del capital anticipado si se realiza en los diez primeros
años de vida; o de hasta el 3% para el resto de plazos hasta su
vencimiento.
Esta cuantía es la máxima establecida en la nueva Ley Hipotecaria,
que se está tramitando en el Congreso para adaptar la directiva europea
en materia de protección al hipotecado. Pero, en cualquier caso, supone
hasta diez veces más de la que se aplica en el caso de los créditos a
tipo variable, cuyo ratio va del 0,25% al 0,5%, como máximo.
La cláusula por compensación tiene una explicación financiera: el banco no puede arriesgarse a
perder dinero con la actual comercialización de hipotecas a tipo fijo
tan competitivo como la que están ofreciendo.
«La entidad no puede dejar
ese riesgo abierto», explica Santos González, presidente de la
Asociación Hipotecaria Española (AHE).
La aplicación de esta comisión va a depender de que el banco demuestre que, en caso de cancelación o pagos anticipados,
recurre en una pérdida con ese préstamo. Esta situación se produce
cuando, en el momento de la amortización, los tipos de interés vigentes
en el mercado son menores que los que el cliente esté pagando por su
hipoteca a tipo fijo.
Por eso, los expertos recomiendan esta modalidad para quienes crean que no van a tener grandes subidas de sueldo en el futuro,
quienes no consideren que vayan a amortizar anticipadamente su deuda o
los no tengan tanta capacidad de ahorro. Así evitan sustos.
Es decir, que si una
familia contrata un crédito fijo pero con el paso del tiempo observa que
los intereses apenas suben y le compensa cambiarse a una hipoteca
diferente, o con otro banco, tendrá que hacer frente a esta comisión por
compensación anticipada con la que, quizá, no habría contado en el
momento de formalizar la escritura.
También se puede
dar el caso de querer realizar amortizaciones anuales a las que la
entidad puede aplicar la comisión si los tipos de interés del momento
juegan en su contra.
La letra pequeña
de esos productos es más amplia de lo que aparentemente reflejan las
campañas publicitarias. «Cada vez es más frecuente incluir en las
hipotecas cláusulas que mezclan el préstamo con otros productos
financieros, creando riesgos que el cliente no puede analizar, como
coberturas, suelos, multidivisas, compensaciones, seguros que le impiden
conocer el verdadero alcance de lo que firma», advierte el abogado
especializado en derecho bancario Fernando Zunzunegui.
En cualquier caso, fuentes del sector financiero recuerdan que el proceso de comercialización se encuentra «muy reglado» y condicionado a que el futuro titular «analice, conozca y valore» las condiciones. El objetivo de la nueva ley es evitar un caso masivo de reclamaciones
como el de las cláusulas suelo, otra cobertura que los bancos aplicaron
para evitar que, ante una caída de tipos como la que se ha registrado,
vieran mermados los ingresos financieros.
A pesar de los cambios en la legislación en favor del cliente, el decano del Colegio de Abogados de Elche
y representante en la comisión de seguimiento de los suelos
hipotecarios, Vicente Pascual, aconseja que «en las relaciones entre
desiguales, como un profesional y un consumidor, el riesgo de abuso del
profesional, y la necesidad de la protección del consumidor,
estén siempre presentes».
Por eso, insta al sector a «ofrecer contratos
que respeten el equilibrio de los derechos de las partes». Pascual
apunta que la banca no solo asiste a una revolución tecnológica, sino
también «a una revolución en el necesario respeto a los derechos» del
consumidor.
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