La vivienda encierra tanto riesgo como invertir en Bolsa

MADRID.- Si hubiera que señalar un activo ganador en 2017 que ya termina sería la bolsa. Los inversores que optaran por seguir las recomendaciones de los expertos e invertir en acciones a comienzos de año han visto crecer sus ahorros un 10% de media y ese buen comportamiento de mercado ha posibilitado un cierto trasvase del ahorro que hasta ahora estaba en productos de renta fija a otros centrados en renta variable, recuerda hoy el Economista.

Pero a ese esperado trasvase, que debería seguir produciéndose en un contexto de tipos bajos y casi nula expectativa de rentabilidad en la renta fija, le ha salido un duro competidor que llevaba ya algunos años de capa caída: el mercado inmobiliario. 

Solo en España, la compraventa de vivienda subió un 15% en el mes de octubre, según los datos publicados por el Consejo General del Notariado, al calor de un hipotético suelo en los precios de la vivienda, que parecen haber vuelto a la senda del crecimiento, ya que hasta noviembre habían subido un 4% de media.

Además, buena parte de las compras que se han registrado en este mercado tan popular en España, un 11% de media y un 19% en los mayores de 55, según los datos de Fotocasa, se han hecho como inversión, con una diferencia de lo que pasaba antes de que estallara la burbuja: ahora no se compra para vender años más tarde con plusvalías, sino para obtener rendimientos recurrentes a través de alquiler. 

"Hay mucha gente que está ya invirtiendo en vivienda como alternativa para ahorrar la pensión; el 85% de los que compran como inversión es para alquilar", apunta Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa.

No en vano, el 4% de subida de precio que acumula la vivienda se queda muy lejos del aumento del 24% que han experimentado los precios de alquiler en el último año tanto por el aumento de la demanda como por el boom de alquiler turístico a través de plataformas como Airbnb, que disparan los precios medios en las zonas más turísticas de las principales capitales españolas.

Avance imparable del alquiler

Esto explica que el rendimiento bruto por alquiler de vivienda alcance ya el 5,6% de media en España, según los datos de Fotocasa y la situación ni es nueva ni es exclusiva del mercado español ya que, según un estudio de Fidelity, "en los últimos 20 años los flujos de rentas representan entre el 65 y el 80% de las rentabilidades totales del mercado inmobiliario".

No es de extrañar teniendo en cuenta que solo en España el precio medio por metro cuadrado de la vivienda se ha desplomado un 34% desde la quiebra de Lehman Brothers -el casus belli de la actual crisis financiera que aún colea-, mientras que en ese mismo periodo el Ibex solo ha perdido un 6%, lo que viene a destruir la idea que sustenta la apuesta por la vivienda como inversión: no, no sube siempre.

Otra cosa son los cupones que se reciben por una vivienda o, lo que es lo mismo, los rendimientos que se generan vía alquiler ya que ahí ese 5,6% de rentabilidad bruta actual es una cifra muy golosa sobre todo cuando se miran sus comparables financieros y se pone en un contexto de tipos de interés al 0%.

"La inversión inmobiliaria hay que verla más como un equivalente a la renta fija", apunta Ignacio Perea, director de inversiones de Tressis Gestión. La comparación es odiosa, ya que el cupón de la deuda más segura, el bund alemán, es del 0,76%, y para irse a rendimientos similares a ese 5% del alquiler hay que viajar a los mercados emergentes y asumir el máximo riesgo posible, el de los bonos basura, que dan cupones medios del 5,9%, según los datos que maneja Axa IM.

Rentabilidades soberanas

"Todo el mundo sabe que las rentabilidades soberanas de los países occidentales son bajas. Pero no es el segmento de los bonos gubernamentales donde se produce trivialidad de las valoraciones del mercado de renta fija. Es en el crédito corporativo. Después de años de política monetaria ultra acomodaticia y una búsqueda desesperada de rentabilidad por parte de los inversores, el crédito corporativo en general y los mercados de high yield en especial, se han convertido en la clase de activo más caro del mundo", apunta Adrien Pichoud, economista jefe de SYZ AM.

Pero los rendimientos que generan los alquileres no solo han de comprarse con los cupones de los bonos, ya que en el mercado de acciones también tienen una equivalencia: los dividendos. Y aquí las previsiones no son tan negativas. 

"En Europa el rendimiento explícito del dividendo es de entre el 3 y el 4%", explica Jacobo Zarco de atl Capital. Y a este rendimiento recurrente hay que añadir que el activo como tal, el mercado de acciones también ofrece buenas expectativas de revalorización para el año que viene, y muy superior a la expectativa de subida en el precio de la vivienda.

"Con un PER de 15 -en torno a la media histórica-, una rentabilidad por dividendo alta en comparación con los rendimientos de los bonos, y con un crecimiento esperado de los beneficios que todavía puede sorprender al alza, la renta variable europea sigue siendo atractiva", argumenta Jérôme van der Bruggen, responsable de estrategia de inversión de banca privada en Degroof Petercam.

En concreto, analizando las previsiones que por estas fechas publican los bancos de inversión y gestoras se ve un cierto consenso en que la subida que experimenten las bolsas será similar al crecimiento que tengan en beneficios las compañías que componen los índices en un contexto de sincronización en el crecimiento mundial.

"Creemos que las bolsas subirán en 2018 lo mismo que los beneficios, un 10% de media", afirma Joaquín García Huerga, director de estrategia global de BBVA AM. 

Desde Credit Suisse son algo más cautos y califican al mercado de renta variable de "exuberante", ateniendo al rally de los últimos años, aunque cree que esa exuberancia es "racional" y de ahí que consideren que las bolsas mundiales podrían acabar en 2018 un 9% al alza.

Las otras variables a analizar

La guerra entre la inversión inmobiliaria y la financiera vuelve a estar servida. De hecho, según un estudio de HelpMyCash, un 17% de los españoles tiene claro que quiere comprar una casa en 2018. Eso sí, el 64% de ellos es complicado que pueda hacerlo, ya que tiene ahorrado menos del 20% del valor de la vivienda, mínimo imprescindible para poder comprar vivienda, mientras que la inversión en activos financieros no requiere ese gasto inicial.

De hecho, los expertos piden a los inversores que a la hora de realizar comparaciones tengan en cuenta también los gastos que supone la compra de vivienda y comparen con otras inversiones, ya que además de ese 20% inicial hay que sumar otros gastos derivados del alquiler como la luz, agua, basuras, IBI, comunidad, seguros contratados, que pueden mermar mucho esa rentabilidad bruta del 5%.

Pero hay más variables y una de las más importante es la de riesgo. Y es que si bien se tiende a pensar en vivienda como una inversión segura, sobre todo por estar soportada por un bien físico, lo cierto es que con la vivienda se concentra mucho más riesgo que con cualquier otra inversión.

"Es un área donde la gestión activa es vital, ya que las inversiones pueden generar rendimientos muy dispares. La determinación de precios no es transparente y las operaciones se cierran mediante negociaciones individuales entre compradores y vendedores", apuntan desde Fidelity.

"Cuando compras un piso o una oficina al final lo que haces es concentrar mucho el riesgo y en cambio si ese dinero fuera a una cartera diversificada se consigue mucho minimizar ese riesgo", apunta Jacobo Zarco.

Otro punto importante es la liquidez, total en el caso de los activos financieros, lo que permite disponer del dinero en el momento en que se necesite -en la mayoría de los casos- y muy limitada cuando se habla de inversión inmobiliaria, ya que deshacerse de un inmueble lleva mucho más tiempo -un 42% de los que quieren vender lleva más de un año con la vivienda en venta, según un estudio de Fotocasa-.

 "El hecho de que el activo inmobiliario no tenga valor liquidativo ayuda en la psicología del inversor inmobiliario, mientras que en los activos financieros sabes en todo momento el precio de tu inversión", señala Zarco.