MADRID.- La compra de una vivienda es, quizá, uno
de los acontecimientos más relevantes para los españoles. Para poder
hacerlo, la mayoría de los propietarios han tenido que pedir una
hipoteca, misión casi imposible en los años de la crisis, algo más fácil
ahora. La nueva ley hipotecaria tiene como objetivo hacer este trámite
más sencillo y transparente para el consumidor, además de terminar con
algunas de las prácticas consideradas abusivas por parte del sector
financiero, según avanza elEconomista.
Entre
ellas, la obligatoriedad de contratar seguros para aligerar el
diferencial que, en algunos casos, llegaban a condicionar la concesión
del préstamo hipotecario. El Consejo de Ministros del viernes 3 de
noviembre aprobó el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, que
transpone a la legislación española de Directiva Hipotecaria
comunitaria. Su objetivo, además de reforzar la transparencia, es
reducir los gastos asociados a las modificaciones en los contratos
hipotecarios.
Según explicó el Gobierno, la norma
abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo
variable hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del
contrato. Además, la conversión de tipo variable a fijo no pagará
comisión a partir del tercer año y se rebajarán los gastos de aranceles y
notaría.
Uno de los cambios más relevantes para el
consumidor es que, durante los siete días previos a la firma del
contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la
existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas por parte de un
notario.
Además, para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo
hipotecario, deben haberse producido nueve impagos mensuales o del
2% del capital concedido durante la primera mitad de la vida del
préstamo. La norma ya ha iniciado su tramitación parlamentaria y está
previsto que entre en vigor a lo largo del primer semestre de 2018.
El fin de los seguros vinculados
Este
nuevo texto normativo recoge una de las demandas tradicionales del
sector asegurador, en concreto, de los corredores de seguros: que se
prohíba la venta vinculada de seguros a los créditos inmobiliarios.
La nueva ley hipotecaria prohíbe
expresamente las ventas vinculadas de productos financiero, entre ellos,
los seguros. La Unión Europea quiere terminar con la obligación de
aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener
una hipoteca. A partir de ahora, las entidades financieras deberán
presentar a sus clientes ofertas alternativas -con y sin productos
asociados- y permitir que, en el caso de los seguros, el consumidor
pueda contratar la póliza por su cuenta, cumpliendo los requisitos
establecidos por la entidad, y presentarla al banco.
Una de las asociaciones más activas en la
defensa de los intereses de los corredores de seguros es Adecose. La
Asociación Española de Corredurías de Seguros, que preside Martín Navaz,
ha logrado que el proyecto de ley incluya algunas de sus
reivindicaciones, avaladas incluso por el Consejo de Estado.
En concreto, el Proyecto de Ley indica
expresamente la prohibición de que las entidades financieras puedan
cobrar gastos suplementarios ligados al análisis comparativo que
realicen para examinar las pólizas alternativas que le presente el
prestatario, al establecer en su artículo 15 que "el prestamista no
podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas
alternativas que se le presenten por el prestatario".
Asimismo, el Proyecto de Ley va más allá y
recoge una reclamación planteada insistentemente por Adecose, como el
hecho de que la aceptación por la entidad bancaria de un seguro
alternativo presentado por el cliente no implique un empeoramiento en
sus condiciones del préstamo, tanto en las prácticas vinculadas como en
las prácticas combinadas: "En ningún caso la aceptación por el
prestamista de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su
parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier
naturaleza del préstamo".
Además, Adecose quiere que la norma que
apruebe el Parlamento recoja una enmienda que ha presentado ya a varios
grupos parlamentarios: que las pólizas de seguros ofrecidas por las
entidades financieras sean de carácter temporal anual renovable. Es
decir, que el asegurado pueda renovar o no la póliza cada año.
Diferencias de hasta 700 euros al año
Hasta
ahora, la diferencia entre contratar los productos vinculados y no
hacerlo puede tener una diferencia media de 700 euros. Es el importe en
el que de media se encarece una hipoteca si el consumidor no los
contrata, según los resultados de un estudio realizado por el comparador
Kelisto.es.
El estudio muestra cómo la totalidad de
las entidades financieras exige a sus clientes la contratación de cinco
productos y servicios, desde la domiciliación de la nómina, contratación
de seguro de hogar y de vida, tarjetas de crédito y ciertos consumos
mínimos, hasta contratar planes de pensiones y comprometerse a realizar
aportaciones periódicas.
"Si se rechaza esta vinculación, los
bancos suben el interés que cobran por sus hipotecas: en el caso de las
variables, el diferencial medio pasaría del 1,2 al 2,3%, lo que supone
un encarecimiento del 91,6%; si se optara por una fija, la subida sería
menor: se pasaría de cobrar un 2,3% a aplicar un 3,4%, lo que implica un
incremento del 47,8%", explica la portavoz de Finanzas Personales de
Kelisto.es, Estefanía González.
En la práctica, si se rechazara toda la
vinculación propuesta por el banco provocaría que la cuota anual que el
consumidor paga por su hipoteca variable aumentara en 695,4 euros al
año, lo que supondría abonar 15.298,8 euros más al final de la vida del
préstamo.
En caso de que se hubiera optado por una hipoteca a tipo fijo
el encarecimiento sería aún mayor: la cuota anual a pagar subiría, de
media, 750,6 euros al año, lo que implicaría un desembolso extra de
16.513,2 euros más cuando se terminara de devolver la deuda. La nueva
ley hipotecaria tiene previsto terminar con uno de los principales
problemas de la vinculación, la falta de transparencia.
"Aunque la mayoría de los bancos informa
de lo que se encarecería su préstamo si no se acepta la vinculación
propuesta, un 33% no desglosa esa información: es decir, el consumidor
no sabe si le convendría más no contratar un seguro que un plan de
pensiones. Además, existe escasa información sobre los propios productos
vinculados, su precio y sus características, algo que impide que el
futuro hipotecado pueda echar cuentas para saber si le conviene
vincularse o si podría ahorrar dinero contratando el mismo producto con
otra entidad o aseguradora diferente", destaca González.
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