LAS PALMAS.- La Audiencia de Las Palmas ha dictado una sentencia que establece cómo han de resolver los juzgados de la provincia los litigios sobre los gastos hipotecarios, en la que falla que el banco debe asumir los relativos a notaría, registro, gestoría y tasación y el cliente, los impuestos.
La
sección cuarta de la Audiencia Provincial, la sala que está
especializada en litigios sobre contratos, resuelve así el recurso
interpuesto por el Banco Popular contra una sentencia del Juzgado de
Primera Instancia nº 1 de Puerto del Rosario (Fuerteventura) que le
condenaba a devolver a un cliente la totalidad de los gastos que le
ocasionó su hipoteca, al entender "abusivo" que se los cargara.
El
tribunal ratifica que resulta abusivo trasladar al cliente todos esos
gastos, pero da la razón en parte al banco, al estimar que el
solicitante de la hipoteca también tiene que afrontar algunos de ellos;
en concreto, la mitad del timbre y todos los relativos al pago de los
impuestos de actos jurídicos documentados y transmisiones patrimoniales.
La Audiencia analiza en su sentencia de forma pormenorizada cada uno de esos conceptos, a la luz de "la jurisprudencia más reciente" que existe sobre este tipo de pleitos hipotecarios.
De
la escritura notarial, subraya que habitualmente se redacta conforme a
la minuta que facilita el banco, entidad que es, a su vez, "la interesada" en que se firme una garantía hipotecaria para el préstamo.
En este sentido, recuerda que el Tribunal Supremo
ya estableció que "si bien el beneficiario por un préstamo es el
cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la
constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía
se adopta en beneficio del prestamista".
En
consecuencia, confirma que resulta abusivo que el banco atribuya el
pago de la escritura de la hipoteca al solicitante del crédito.
En cuanto a los gastos del Registro de la Propiedad, remarca que "la hipoteca se inscribe a favor del banco,
por lo que es el banco el que debe afrontar los gastos del registro",
una "respuesta sencilla" que considera "suficientemente" avalada por las
sentencias del Tribunal Supremo.
La
Audiencia de las Palmas analiza desde una óptica similar el gasto que
supone que intervenga una gestoría en la firma de una hipoteca: "su
tarea", dice, "facilita el negocio del banco, especialmente en cuanto a
la presentación de los documentos en el Registro de la Propiedad", así
que es la entidad financiera la que debe pagarlo.
Más
aún, añade, cuando no hay constancia de que fuera el cliente el que
solicitara acudir a una gestoría ni tampoco de que se le dejara elegir
cuál quería que se encargase de esos trámites.
"El
mismo razonamiento es aplicable a los honorarios de la entidad que se
ha encargado de realizar la necesaria tasación de la finca objeto de la
hipoteca", argumenta el magistrado ponente, José Cobo Plana, porque
contar con una tasación es algo "estrictamente regulado por la normativa
bancaria" y supone un "gasto accesorio" cuyo "máximo interesado es el banco".
La
sentencia dictamina en cambio que el timbre deben pagarlo a partes
iguales el banco y el cliente y que los impuestos corren a cargo del
solicitante del préstamo, lo mismo que los gastos derivados de una
cancelación de una hipoteca anterior sobre esa finca, si fuera el caso.
Respecto
a estos últimos, la Audiencia razona que aunque el banco exija que la
finca sobre la que se constituye la hipoteca esté libre de cargas, los
gastos de cancelar una hipoteca anterior sobre esa propiedad "no son
propiamente derivados" del contrato que están firmando la entidad y el
cliente.
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