Málaga se convierte en un eje clave de la logística ante el auge del comercio electrónico

MÁLAGA.- El auge del comercio electrónico ha hecho de la provincia de Málaga un eje clave de la logística, donde existe una fuerte demanda de naves para la distribución de la creciente venta 'on line'. Esta es una de las principales conclusiones del informe 'Core cities, presente y futuro del inmobiliario en las principales ciudades españolas', elaborado por la consultora CB Richard Ellis, y que tiene un capítulo dedicado a Málaga. El mercado sigue consolidando su recuperación, gracias al crecimiento económico y el turismo; así como al dinamismo del sector tecnológico y al empuje del 'e-commerce', que la han colocado en el punto de mira de los inversores, según publica hoy el diario Sur.

La provincia se alza como un foco de interés logístico para operadores nacionales e internacionales. La compra a través de Internet toma cada vez más fuerza y las necesidades de espacios logísticos de calidad crecen. 

Ante la escasa oferta de instalaciones, el desarrollo de Megahub Andalucía (puerto seco), en Antequera, con 3,3 millones de metros cuadrados (de los que 1,03 serán para este uso) es la principal esperanza de los grandes operadores del comercio digital, según el estudio.

 Para CBRE, se trata de un nudo multimodal, por confluir los corredores europeos Atlántico y Mediterráneo de mercancías a través de ferrocarril y carreteras. Además, se encuentra muy cerca de los puertos de Algeciras, Málaga y Sevilla y con buenas comunicaciones mediante AVE y avión.

Uno de los mayores problemas que la consultora detecta es la falta de espacio, especialmente en el área de la capital, donde hay desarrollos previstos tanto en Santa Rosalía-Maqueda (Campanillas) como en la ampliación del Centro de Transporte de Mercancías (CTM), aunque ambos marchan a un ritmo inferior al deseado. 

La operación más sonada que ha trascendido recientemente es la del desembarco de Amazon en la plataforma logística de Los Prados. 

 La iniciativa se encuentra paralizada por decisión de la multinacional, si bien desde la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento confirman que el trámite de la licencia de obras sigue activo, por lo que confían en que se pueda reactivar en los próximos meses.

Un segundo foco de concentración de la demanda es el de las oficinas. El atractivo de la ciudad para implantar sedes empresariales sigue en aumento, entre otras razones, porque el nivel salarial es inferior al de Madrid y Barcelona y ello la hace «una ubicación competitiva». La demanda se encuentra al alza desde 2015, en un mercado donde la rentabilidad alcanza tasas en torno al 7%, superiores a las de las principales urbes españolas. 

El problema nuevamente es que existe escasez de producto competitivo por ubicación, calidades y equipamiento. Al igual que en la mayor parte de las grandes capitales, la oferta de calidad en las zonas céntricas y bien conectadas brilla por su ausencia.

Malas comunicaciones al PTA

En el Parque Tecnológico de Andalucía (PTA) se concentra el mayor stock de oficinas en edificios exclusivos, y en los próximos años se prevé ampliar la dotación. Sin embargo, el análisis hace una seria advertencia, en el sentido de que la tecnópolis malagueña «carece de un servicio de transporte público adecuado a las necesidades de los trabajadores del mismo, lo que pone más presión a los edificios situados en el Centro de la ciudad». 

Por esta razón, las rentas han crecido en estas zonas y se llegan a alcanzar los 14 €/m2/mes; si bien en los edificios exclusivos de mayor calidad las rentas pueden llegar incluso a los 16-17 €/m2/mes. 

«El mercado de oficinas constituye una oportunidad para la inversión en desarrollo, al ofrecer rentabilidades atractivas y una demanda sólida y creciente».

El mercado residencial también crece con fuerza. El incremento neto de población (frente a la caída generalizada en la mayoría de las ciudades) y el peso de la demanda extranjera han permitido que el mercado residencial crezca desde mediados de 2013. 

En cambio, CBRE avisa de que pese a la reactivación del sector, el número de promociones continúa siendo muy limitado y no se espera una expansión de la oferta a corto plazo. 

«La ordenación del territorio y la disponibilidad de suelo son algunos de los retos a los que se enfrenta el sector de la promoción inmobiliaria tanto en Málaga como en Marbella».

Polo de atracción

El mercado residencial en la Costa del Sol se ha dinamizado en los últimos años gracias a la demanda nacional y exterior. Al respecto, el informe llama la atención sobre el hecho de que el posicionamiento de la capital malagueña entre los grandes polos tecnológicos de Europa (la define como el «Silicon Valley del sur») está impulsando la implantación de empresas extranjeras y puede ser un revulsivo para el desarrollo residencial de ciertas zonas.

Al respecto, destaca el proyecto de La Térmica y otras iniciativas de lujo, que la situarán «en la liga de las grandes ciudades». No en vano, el estudio prevé que el PIB crecerá por encima de la media española, y será una de las que gane más población.

La directora regional de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis en Andalucía, Rosa Madrid, no duda cuando se le pregunta por la situación de Málaga: «Tenemos más demanda que oferta, es una de las ciudades que mayor interés tiene para los grandes operadores logísticos».
La Costa del Sol no escapa a la tendencia internacional, donde el comercio electrónico está llevando a un «absoluto auge» al sector. La cruz es que hay grandes dificultades para encontrar suelos de gran tamaño, bien conectados y no afectados por planes de inundabilidad.
En el mercado hay dos tipos de peticiones: plataformas de muy gran tamaño, para lo que se necesita poner suelo nuevo en carga; pero también mucho interés por la última milla, cercana a las ciudades.
«Siempre es buena noticia que haya más demanda, para la administración y para el sector privado es una oportunidad de hacer grandes operaciones, estamos en un momento dulce». La escasez hace que los precios estén por encima de la media, con rentas máximas, de unos 4,5 euros/m2, y un 6,5%-7% de rentabilidad.
«Es el techo en España de las ciudades analizadas, junto a Madrid, Barcelona y Valencia». La experta considera que este mercado «ha venido para quedarse», dado que el comercio 'on line' es una nueva forma de comprar y obliga a los operadores a buscar naves y centros logísticos.
Sin entrar en detalles, Madrid reconoce que hay operaciones importantes encima de la mesa, que se darán a conocer cuando se cierren; y no son puntuales, sino habituales y seguirán produciéndose el próximo año.
Al respecto, apunta al proyecto de Megahub de Antequera como uno de los proyectos más importantes del país en cuanto a nuevos desarrollos de suelo, que atenderá la demanda de operadores de grandes plataformas (entre 50.000 y 100.000 metros cuadrados de extensión).
Además, la directora regional de CBRE apunta a la elevada demanda de oficinas, y destaca que hay empresas internacionales que quieren venir a instalar su sede en la capital malagueña.