Envío de un requerimiento extrajudicial. Es el primer paso, aunque no tiene por qué acabar en embargo. La entidad se pone en contacto con el cliente que ha fallado en alguna cuota para buscar alternativas, como refinanciación del crédito, facilitarle una carencia, etcétera.
Venta de la vivienda. Si el banco o caja no llega a ningún acuerdo con el cliente, o si éste sigue fallando en sus compromisos con el banco, el siguiente paso corresponde al cliente, que debería intentar vender la vivienda para saldar las deudas con las entidad.
Proceso de ejecución. El banco presenta una demanda ante el juzgado de primera instancia, encargado de instruir el caso.La escritura de la hipoteca sirve como prueba ejecutiva, por lo que el juzgado despacha la demanda en un proceso generalmente rápido. En este momento no se requiere ninguna demostración por parte del deudor porque la escritura actúa como prueba de la demanda.
Orden de embargo. El juzgado dicta la orden de embargo y solicita que se anote en el registro de la propiedad.
Notificación. Se notifica al cliente la orden de embargo para que presente alguna alegación. Estas están contempladas por la ley y hacen referencia a casos muy concretos, como que la deuda ya esté saldada o que se haya pedido una cantidad mayor de la que se debe.
Fase de apremio. Si en todo este proceso el cliente no ha pagado sus deudas, el litigio concluye con la subasta del inmueble.Generalmente las entidades recurren a subastas judiciales, aunque cada vez con más frecuencia utilizan casas privadas para dar más publicidad a la subasta.
Lanzamiento. Es la última fase y seguramente la más dramática de todas. Tiene lugar cuando el deudor se niega a desalojar la casa. En ese caso un procurador, acompañado de policías judiciales, saca al ex propietario de la vivienda junto con todos sus bienes.
Así te puedes defender
Las dificultades para pagar la cuota mensual de la hipoteca pueden llegar en un abrir y cerrar de ojos. Muchos de los clientes que ahora se enfrentan a esta difícil situación mantenían hasta ahora un excelente historial de pago en sus deudas con su banco. Los expertos recomiendan agotar las vías de negociación con el banco antes de tomar cualquier otra alternativa. Estas son las más comunes.
Renegociar la hipoteca. Es la primera opción que debe barajar alguien que tenga problemas para hacer frente a sus deudas. Ahora son los propios bancos los que se anticipan a una situación de riesgo y llaman al cliente para ofrecerle una mejora de las condiciones.Las asociaciones de consumidores contemplan como una buena opción reunificar en una misma entidad todas las deudas. Otra opción, seguramente la más común en cuantas negociaciones se producen, es negociar con la entidad una ampliación del plazo de la hipoteca, de tal modo que se reduzca la cuota mensual. Las entidades están llegando a ofrecer ampliaciones de hasta 40 años.
Acudir al mercado. Vender la vivienda antes de que el banco te la quite parece ser otra buena opción para quienes se ven abocados a un proceso judicial de embargo. «Es preferible vender con una sensible rebaja para saldar la deuda con el banco», señala Jorge Capell, de Cuatrecasas.
Declararse insolvente. Los procesos concursales para personas físicas no parecen ser una buena opción para quien tenga deudas con su banco. Declararse insolvente puede ser útil para que no se liquiden sus bienes o para que se logre una quita en la deuda, ya que paraliza la ejecución de la hipoteca durante un año. Sin embargo, el concurso de acreedores no significa que finalmente se vaya a cancelar la deuda.
Entregar las llaves. En muchos casos los bancos se han encontrado con un cliente que acude a la sucursal y entrega, literalmente, las llaves de su casa. En EEUU está opción sí que sirve, ya que la propiedad hipotecada es la única garantía que aporta el cliente.Así, si no puede seguir pagándola, puede entregar la casa al banco y éste no puede reclamarle nada más, aunque la casa valga menos que la deuda vigente.
En España, la garantía de esa hipoteca no es sólo el inmueble, sino el resto de bienes y patrimonio.Si la casa no cubre el total de la deuda, el banco seguirá reclamando el resto de la deuda, bien a través de otro préstamo o con el embargo de nóminas o bienes.
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