MADRID.- La vivienda sigue siendo una alternativa atractiva para la inversión,
por su elevada rentabilidad en un entorno de bajos tipos de interés. El
mercado residencial entró en 2019 en una nueva fase de consolidación, y
2020 confirma esta tendencia. Tanto el valor de los pisos como el número
de compraventas se frenaron a cierre de 2019. Los alquileres, en
cambio, subieron con fuerza en grandes capitales (aunque a menor ritmo
que antes), según publica Expansión.
La vivienda se encareció un 3,6% de media, cuando en 2018 lo hizo
bastante por encima, con una subida del 5%, según el informe sobre
Mercados locales elaborado por la tasadora Tinsa. La moderación responde
a la debilidad de la demanda en un entorno de desaceleración, y a los
últimos cambios normativos en la legislación hipotecaria que, junto a la
incertidumbre política, han provocado una caída en la venta de
vivienda.
El número de operaciones de compra, de hecho, cayó un 3,6%
interanual entre enero y noviembre, lo que anticipa, a falta de conocer
los datos de diciembre, el primer descenso en la compra de pisos desde
2013, cuando el sector se encontraba sumido en plena crisis.
Al alza este año
De
cara a 2020, el comportamiento de precios seguirá al alza, aunque a un
ritmo más moderado. Los últimos datos de precio publicados por Tinsa,
correspondientes al mes de enero, apuntan a un ligero aumento interanual
del 1,6%. "El conjunto de capitales y grandes ciudades conserva en
mayor medida su tendencia alcista", avanza Rafael Gil, director del
Servicio de Estudios de Tinsa.
Frente a la moderación del mercado de venta, los alquileres seguirán
mostrando dinamismo, aunque de forma heterogénea y con subidas más
contenidas a las observadas durante los últimos años.
Este buen
comportamiento eleva la rentabilidad combinada de la vivienda (que mide
el rendimiento por el alquiler más las plusvalías a 12 meses por el
incremento del precio de venta del piso), cuyo rendimiento asciende al
9,6% de media en España, según los datos de urbanData Analytics (uDA),
empresa especializada en big data dedicada al conocimiento en tiempo
real del mercado inmobiliario.
Según explica Raquel Gómez, Head of
Valuations de uDA, "la rentabilidad combinada se mantendrá positiva para
52 de las 54 capitales". Santa Cruz de Tenerife se convierte, a cierre
de 2019, en la capital que más rentabilidad combinada ofrece, con un
16,5%; seguida de Gerona, con un 16%; y Huesca, que rinde un 15%.
Los
mayores incrementos en el último año, explica Gómez, "los encontramos en
Logroño, Murcia y Tarragona, debido principalmente a un aumento de
precios de las rentas, mientras que los precios de la compraventa se
mantenían estables".
En
cuanto al precio de venta, "2019 fue más contenido de lo previsto en
cuanto a precios, demanda y nueva oferta: la ralentización del
crecimiento se hizo notar con mayor intensidad y antes de lo esperado",
explica Gil.
Las capitales que hasta ahora habían sido punta de lanza
del sector, Madrid y Barcelona, se frenaron en seco. Los precios apenas
avanzaron un 1,8% interanual en la capital a cierre de 2019, e incluso
retrocedieron un 0,8% en el caso de la Ciudad Condal, por primera vez
desde 2013.
Son nuevos mercados los que toman el relevo de Madrid y
Barcelona. Para Gil, "en cierto modo lo han hecho ciudades como
Valencia o Málaga, pero también en ellas se modera paulatinamente el
incremento de precios".
En el último trimestre fueron Santa Cruz de
Tenerife, Sevilla y Palma de Mallorca las capitales que aguantaron el
peso de las subidas, con encarecimientos interanuales del 15,1%, 12% y
10,7%, respectivamente.
"Los persistentes repuntes en otros mercados
principales elevan la media nacional", añade Gil.
En total, nueve
capitales se anotaron subidas de doble dígito en el cuarto trimestre.
Curiosamente, fueron Huesca, Pamplona, Logroño y Orense las que
encabezaron las subidas. Sin embargo, se trata de zonas de interior, con
un comportamiento más bien puntual, propio de mercados con menor
volumen y valores de partida más discretos, por lo que no constituyen
una tendencia.
Perspectivas para 2020
Durante
2020, avanza Gil, continuará "la evolución moderada de precios,
quedando el incremento interanual nacional por debajo del 2%". Desde el
punto más bajo del ciclo, cuando los precios tocaron suelo en 2015, el
valor medio de la vivienda se ha incrementado un 16,5%, mientras que la
caída acumulada desde máximos es todavía del 33,1 %.
En cuanto a
la demanda de alquiler, aumentará con fuerza, lo que en paralelo al
incremento moderado del precio de venta, impulsará la rentabilidad del
sector.
Según explica Gómez, en el último año, "el número de inmuebles
que han sido destinados al alquiler ha aumentado en casi todas las
capitales". En Gran Canaria, Málaga o Ávila, la oferta se ha duplicado,
mientras que en Teruel las rentas se han encarecido un 15%.
Las cifras del mercado
- 16,5%, la que más rinde. Santa Cruz de Tenerife ha sido la capital más rentable para invertir en vivienda en 2019. Según datos de urbanData Analytics, la rentabilidad combinada (alquiler más plusvalías) asciende al 16,5% a cierre de 2019.
- 20,4%, la que más sube. Curiosamente es Logroño lidera las subidas del precio de la vivienda en el último trimestre de 2019. Los pisos se encarecieron un 20,4% en tasa interanual, según datos de Tinsa, y ascendieron a 1.293 euros por metro cuadrado.
- 3.471 euros, la más cara. Los pisos más caros de España se encuentran en San Sebastián. La capital vasca despidió 2019 con un metro cuadrado valorado en 3.471 euros. Y pese al elevado nivel de precios, sigue subiendo: un 2,7% en tasa interanual.
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