Crisis del modelo inmobiliario/turístico murciano

[Análisis de coyuntura regional distribuido a sus abonados europeos por la agencia “Noticias Económicas del Mediterráneo”]

El fuerte descenso en el consumo de hormigón, el esperado abandono de las inversiones de la gran promotora gallega “Fadesa” en la Región de Murcia, y la rumoreada disposición de vender su participación por parte de la mayoría de socios de la emblemática “Polaris World”, dibujan en la recta final del año una crisis del subsector de la vivienda turística y de segunda residencia en nuestro país, especialmente ahora sentida aquí, azuzada por la tendencia alcista de los tipos de interés hipotecario en toda la Unión Europea.

Ese es el cuadro general tras una época de reconocida bonanza y de alegría compradora, hasta pensar que era posible convertir en solución de salida, puro espejismo de sello murciano, una dudosa expectativa. La contestada nueva autopista de peaje Cartagena-Vera no será tampoco la panacea para una vuelta inmediata a la normalidad del mercado inmobiliario ante una mayor accesibilidad al tramo virgen del litoral sur.

Con una sobreoferta de viviendas encarecidas en exceso y una fuerte caída de la demanda de forma general, la decidida apuesta de su gobierno autónomo por un modelo insostenible de desarrollo y la ausencia de alternativas que no pasen por una cuestionada agricultura intensiva y unos servicios de segunda y tercera división, la coyuntura se torna adversa para su actual estructura económica al ser ahora de base fundamentalmente especulativa y con una industria en proceso de obsolescencia frente a la urgente e inaplazable innovación que exigen los mercados abiertos y globalizados. Murcia no exporta ya tanto al haberse quedado sin hueco en el exterior por producir en todo un estándar de calidad demasiado encarecido por el euro.

Los analistas entienden que la llegada tardía de la Región de Murcia al subsector turístico inmobiliario; la especulación y acaparamiento de suelo a gran escala por unos pocos; la falta de profesionalidad de unos promotores de ocasión provenientes de otros sectores en crisis estructural; unos precios de obra terminada no competitivos para unas calidades y estándares por debajo de la media; la innecesaria agresión al entorno natural en muchos casos; la supervivencia próxima de explotaciones agrícolas que utilizan productos tóxicos; el incierto suministro de agua potable para una población disparada y disparatada en su número; corrupción política municipal asociada, con creciente rechazo de un cualificado sector social emergente; inseguridad ciudadana en ascenso como consecuencia de la favorecida inmigración de mano de obra barata; sanidad y enseñanza pública en proceso de degradación; utilización del fenómeno golf como mero señuelo comercial, y algunas estafas inmobiliarias, son factores que inciden, en mayor o menor medida, en esta situación relativa particular.

La fuerte competencia ejercida por otras regiones españolas con acreditado “know how” (Baleares, Cataluña, Comunidad Valenciana, Andalucía y Canarias), la de fuerte oferta basada en una naturaleza virgen (Asturias, Galicia, Cantabria y Aragón), y la mediterránea extranjera de Turquía, Grecia, Túnez, Marruecos, y repúblicas litorales de la antigua Yugoslavia, sin desdeñar la de más solera de Portugal, Italia y Francia, todavía competitiva en el segmento medio, impiden la consolidación de un modelo teóricamente más accesible, como el murciano pese a su peor imagen pública percibida, ante esa coyuntura nada favorable para su rápido desarrollo.

La Región de Murcia está en precio muy por encima de casi toda su competencia más al sur, y su clase dirigente es muy poco consciente del valor añadido que significa para su oferta de vivienda turística mantener casi intacto su intangible natural; y todo eso, pese a la pertinente exigencia derivada de una fuerte contestación social al desfasado modelo desarrollista elegido, por la carga de agresión ambiental que comporta como efecto de la aireada supuesta corrupción pública y privada imperante en aquellos municipios con términos más cotizados y codiciados.

Los grandes yacimientos de compradores potenciales en la Europa más avanzada (Gran Bretaña, Alemania, Escandinavia, Benelux, Suiza, Austria, Francia, Irlanda, Polonia, Chequia y Hungría) se han tornado ahora muy exigentes, desde las asociaciones de consumidores, con los parámetros medioambientales del urbanismo murciano y, según los principales intermediarios inmobiliarios europeos consultados, rechazan nuestros puntos débiles en ruido ambiental, malos olores provenientes de la agricultura circundante de la costa y de explotaciones ganaderas, la alta densidad de población en algunas zonas, las ya muy frecuentes retenciones de tráfico en los accesos a la costa, la aparición de nuevas enfermedades infecciosas como efecto no deseado de un 20% de inmigración extracomunitaria, suministro en ascenso de agua desalinizada con riesgo inherente para la salud por los procesos químicos empleados, la fuerte contestación social indígena al modelo “resort”, el cambio climático que lleva a extremar el clima en la Región de Murcia y a procesos acelerados de desertización y desertificación sobre una aridez histórica progresiva.

Conscientes esos mercados tradicionales de la crisis de ventas y de una sociedad regional altamente politizada por intereses económicos y enfrentada por la conservación radical de su medio natural, y también sabedores de una calidad de construcción muy deficiente, ahora ven mucho más claro y argumentan en contra para no comprar en la Región de Murcia, entre otros motivos, una falsa revalorización de sus inversiones por una demanda estancada, una excesiva oferta de viviendas de segunda mano, remota posibilidad real siempre de alquilar la casa comprada, demasiados impuestos y gastos de comunidad, encarecimiento general con los precios ahora más altos de Europa en casi todo, desagradable degradación de la proverbial amabilidad con el turista/residente y precios desorbitados en alimentación, con una hostelería prohibitiva, sin profesionalidad a la altura del cliente y de peor servicio cada vez. Y eso, sin olvidar, en la Construcción y Hostelería, la hiriente explotación del peón magrebí, ecuatoriano o subsahariano, sin cualificar para el rol desempeñado aún a riesgo de engordar la estadística de accidentes laborales graves que viene coliderando Murcia a nivel nacional.

La expectativa, políticamente arruinada, del trasvase del Ebro por la reticencia de la Unión Europea a financiarlo, y la acrecentada incertidumbre con el agua del Tajo en el futuro, alejan por un tiempo las grandes inversiones previstas en vivienda turística en la Región de Murcia. Tras el previsible frenazo de los desarrollos urbanísticos proyectados al sur del Mar Menor, norte y oeste de Mazarrón, costa de Águilas, entorno de Lorca y Jumilla, y la serrana comarca interior del Noroeste, queda constatar la suerte inmediata de los “resorts”, algo más avanzados, de “Hacienda del Álamo”, “Mosa Trajectum”, “Roda Golf” y “Polaris World”, próximos a la costa norte, tras rumorearse también el freno a sus fases sin comenzar al experimentar todos los casos citados una importante caída de ventas o una grave falta de demanda, según coinciden fuentes bancarias consultadas.

Aunque en los entornos urbanos de Murcia, Cartagena y Lorca también se dan ya problemas de sobreoferta, que se verán agravados con las miles de viviendas previstas en “Portón de los Jerónimos” (donde las ventas no terminan de despegar) y “Nueva Condomina” (sin tan siquiera vivienda piloto), la salida a los “resorts” más próximos es su conversión en urbanizaciones de primera residencia para jóvenes, a precios asequibles, su comercialización a bajo precio en los países del Este, o la búsqueda en Gran Bretaña e Irlanda de segmentos de mercado todavía sin propiedades de segunda residencia en España. Cabe también ofertar con viabilidad, en nuestro mercado regional y nacional más interior, con precios muy a la baja para obtener una pronta liquidez perdida.

Fracasado el campo de golf asociado a promociones como señuelo para una mejor y más rápida venta, su destino ahora es ser recalificado para más viviendas, mientras los promotores con mayor experiencia por provenir de la Comunidad Valenciana, se reorientan ya hacia países del Este de Europa y el Magreb en lugar de apostar por la Región de Murcia. Ahora son muchos más los que reconocen públicamente que el modelo residencial elegido por esta comunidad autónoma resulta antiguo, agresivo, especulador, desfasado e insostenible por desarrollista e intensivo. La presencia de grandes superficies comerciales, como “Ikea” en Murcia y “El Corte Inglés” en Cartagena, pensando que era más que probable un “boom” demográfico artificial, aparece y parece ahora como algo prematura tras haber sido muy condicionada por el espejismo vendido por políticos voluntaristas a inversores ávidos de obtener rentabilidades tercermundistas.