MADRID.- Los bancos españoles siguen tratando de aligerar sus balances del
ingente lastre que dejó en ellos la última crisis inmobiliaria y las
previsiones apuntan a que este año lograrán deshacerse de activos por
valor de al menos 40.000 millones de euros incluyendo inmuebles, suelos adjudicados y créditos morosos y fallidos, tal como revela El Mundo.
Son las estimaciones que realiza la consultora Axis Corporate
a partir de las operaciones que sobrevuelan actualmente el sector
inmobiliario español. La firma incluye transacciones por valor de al
menos 9.000 millones de euros por parte de la Sareb, ventas de unos 6.000 millones por parte de Bankia y operaciones de CaixaBank y Banco Sabadell
con un volumen cercano a 12.000 millones cada una.
"A todo esto
deberíamos sumar las operaciones minoristas que realizan en la
actualidad los servicers, explica José Masip, socio de Real Estate de Axis Corporate y coordinador del Observatorio Assets Under Management publicado recientemente por la compañía.
En 2017 las ventas de activos tóxicos vinculados al inmobiliario
superaron los 50.000 millones de euros, "casi el doble de los 27.431
millones vendidos entre 2012 y 2016", asegura el estudio. Las entidades
españolas están acelerando la limpieza de este tipo de activos en sus
balances para reducir la tasa de morosidad y para cumplir con la
regulación europea que obliga a las entidades a reducir el peso de los
activos no productivos hasta niveles previos a la crisis.
Pese a ello y de acuerdo con datos de la consultora JLL, se calcula que el importe de activos no productivos con colateral inmobiliario en manos de los bancos y de Sareb asciende a unos 200.000 millones de euros: 80.000 millones de REOs (activos adjudicados) y 120.000 de NPLs (Non Performing Loans o créditos dudosos).
Pese a ello y de acuerdo con datos de la consultora JLL, se calcula que el importe de activos no productivos con colateral inmobiliario en manos de los bancos y de Sareb asciende a unos 200.000 millones de euros: 80.000 millones de REOs (activos adjudicados) y 120.000 de NPLs (Non Performing Loans o créditos dudosos).
Ambas firmas apuntan que en 2018 se mantendrá la tónica de ventas del
ejercicio anterior, sobre todo por el creciente interés de los fondos de
inversión internacionales. "Los bancos se centran en ofrecer a estos
fondos miles de millones de euros en activos con descuentos importantes,
y el negocio de estos fondos reside en aprovechar los descuentos para
obtener rentabilidades muy altas con su recuperación o su reventa",
apunta el informe de Axis.
Los
principales fondos de inversión centrados en la compra de carteras de
activos inmobiliarios en España son Bain Capital, Oaktree, EOS Spain,
Apollo y Axator, que siguen la estela de otros como Blackstone y
Cerberus.
Ambos protagonizaron las dos operaciones más importantes del año pasado. En julio, Santander traspasó a Blackstone una cartera compuesta por el 51% del ladrillo tóxico que heredó tras la compra de Banco Popular en una operación que alcanzó los 5.100 millones de euros; por su parte, BBVA vendió en noviembre el 80% de su cartera inmobiliaria a Cerberus por unos 4.000 millones.
Ambos protagonizaron las dos operaciones más importantes del año pasado. En julio, Santander traspasó a Blackstone una cartera compuesta por el 51% del ladrillo tóxico que heredó tras la compra de Banco Popular en una operación que alcanzó los 5.100 millones de euros; por su parte, BBVA vendió en noviembre el 80% de su cartera inmobiliaria a Cerberus por unos 4.000 millones.
En una operación similar, Liberbank traspasó en 2017 parte de su cartera tóxica por 602 millones de euros a los fondos Bain y Oceanwood.
Las transacciones se estructuraron a través de la creación de sendas joint ventures, por las cuales el banco retiene un porcentaje minoritario de la sociedad o servicer y deja el peso de la gestión al fondo adquirente.
Las transacciones se estructuraron a través de la creación de sendas joint ventures, por las cuales el banco retiene un porcentaje minoritario de la sociedad o servicer y deja el peso de la gestión al fondo adquirente.
Según explica Emilio Portes,
director del negocio de Carteras de JLL para el sur de Europa, "el
esquema ofrece a la entidad una participación en los beneficios de unos
activos con potencial alcista al tiempo que sanea su balance y mejora
ligeramente sus ratios de capital. Asimismo, ofrece al comprador precios
más ventajosos sin limitar su estrategia y capacidad de gestión".
Precisamente estos servicers están llamados a ser, a juicio de Axis, uno de los principales actores del mercado a corto y medio plazo. De acuerdo con los datos de la consultora, más del 80% de los activos bajo gestión está en manos de cinco de ellos: Altamira (vinculado a Santander), Servihabitat (CaixaBank), Haya/Anida (controlados por Cerberus tras la operación con BBVA), Aliseda/Anticipa (Blackstone) y Solvia (Sabadell).
Precisamente estos servicers están llamados a ser, a juicio de Axis, uno de los principales actores del mercado a corto y medio plazo. De acuerdo con los datos de la consultora, más del 80% de los activos bajo gestión está en manos de cinco de ellos: Altamira (vinculado a Santander), Servihabitat (CaixaBank), Haya/Anida (controlados por Cerberus tras la operación con BBVA), Aliseda/Anticipa (Blackstone) y Solvia (Sabadell).
Las
perspectivas para este año apuntan a una mayor concentración del sector,
"con la posible venta de algunos de los servicers actuales", por lo que
su especialización y diferenciación serán definitivas.