MADRID.- Esta medida permitirá que tanto vendedores
como compradores puedan mejorar su situación al adelantar la
recuperación de la inversión en estos créditos fallidos entre 12 y 15
meses si están garantizados con una hipoteca.
Tras el gran proceso de reestructuración
que ha vivido el sector financiero en los últimos años, la venta de
créditos fallidos adolecía de un problema de falta de documentación en
una parte importante de los casos por la integración de las entidades,
lo que obligaba en muchos de los contratos a establecer un sistema de
garantías.
Ante esta situación, el bufete Garrigues mantuvo en marzo una ronda de reuniones con las entidades de servicing más
relevantes del mercado español para tratar de impulsar una solución.
Estas entidades, que están gestionando la recuperación de 176.000
millones de euros de créditos fallidos, necesitaban que se resolviera un
problema que no se estaba dando en otros países europeos para poder
facilitar la reducción de este tipo de créditos en los balances de las
entidades financieras y que provocaba que las operaciones de venta de
este tipo de carteras se estuvieran cerrando "a un precio jurídico más
que de mercado", indica el socio de Garrigues, Juan Verdugo.
Este experto en reestructuración de deudas explicó a elEconomista
que detectó que no existía una directriz para los notarios sobre la
facultad para expedir a favor de los fondos compradores de los créditos
fallidos otra copia de la escritura de hipoteca "con efectos
ejecutivos".
El despacho entendió que era
imprescindible obtener una vía para que el inversor, adquirente del
crédito fallido y nuevo acreedor, obtuviera ese tipo de copia. La
consulta confirma que los notarios pueden expedir una nueva copia "con
efectos ejecutivos" a favor del inversor que adquiere los NPLs (créditos
fallidos) garantizados con hipoteca inmobiliaria si antes ese inversor
no obtuvo otra.
Según la Dirección General del Notariado,
esa nueva copia faculta al nuevo acreedor para acceder al procedimiento
ágil y privilegiado de ejecución hipotecaria.
Según explica el despacho en una nota para
sus clientes, lo que sucedía hasta ahora era que estos inversores, que
tras la adquisición de los créditos fallidos se convertían en los nuevos
titulares de esos créditos, veían poderosamente obstaculizada su
estrategia de recuperación, que se dilataba en el tiempo incluso varios
años. Eso se debe a que, muy habitualmente, los inversores no podían
localizar ni obtener de la entidad financiera que les transmitía los
créditos una copia de la escritura de hipoteca "con efectos ejecutivos",
que es la clase de documento que se exige legalmente en España para
ejecutar la hipoteca por la vía más ágil y privilegiada.
Esta dificultad estaba suponiendo que el
mercado español para este tipo de créditos perdiera competitividad
frente al de otros países y, sobre todo, rebajaba el precio abonado por
los inversores si la entidad financiera que los transmitía no podía
localizar en sus archivos y entregar al inversor esa copia de la
escritura de hipoteca.
Como consecuencia, los inversores
descontaban del precio que pagaban a las entidades financieras por los
créditos el tiempo y los costes de emprender otras vías legales, más
lentas y de muy incierto resultado, que además tampoco les aseguraban
acceder al activo hipotecado.
La resolución dictada, que se publicará
próximamente en el Boletín Oficial del Estado, no solo confirma en todos
los extremos la consulta presentada por Garrigues, sino que concluye
diciendo que este nuevo criterio redundará en la disminución de tiempos
en la ejecución del crédito hipotecario por parte de los inversores.
Todo ello favorece el mercado de crédito y potencia la hipoteca como la
mejor garantía para acceder al valor de la cosa hipotecada.
El cambio se produce en un momento en que
los bancos están intentando acelerar la venta de activos improductivos
de sus balances, entre los que se encuentran cerca de 90.000 millones de
créditos dudosos, buena parte respaldados por inmuebles. De esta
manera, la medida adoptada por la Dirección General del Notariado podría
facilitar la venta de estas carteras por parte del sector financiero,
ya que eleva el atractivo para que los fondos las adquieran al
eliminarse trabas.
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