MADRID.- Los bancos no podrán ejecutar hipotecas hasta que el impago haya
alcanzado entre el 3% y el 5% del crédito, según consta en el borrador
del anteproyecto de ley de contratos inmobiliarios. El criterio fijado
por el Gobierno es bastante más blando para los bancos que el que fija
el Tribunal Europeo de Luxemburgo, que establece que la cantidad debe
ser significativa, según avanza hoy El País.
Este criterio europeo ha llevado a Alemania a colocar
esa banda entre el 8% y el 10%. Además, el Tribunal de la UE exige que
se introduzcan elementos correctivos para proteger a colectivos
vulnerables como los parados, algo que el texto español tampoco recoge.
La nueva legislación hipotecaria que prepara el Gobierno
y que está en discusión con los grupos parlamentarios pondrá más
difícil la ejecución de una hipoteca. Ya no bastará con el impago de
tres cuotas para iniciarse el proceso que acaba con la vivienda
subastada, el llamado vencimiento anticipado.
La jurisprudencia europea
exigía que el incumplimiento fuese significativo. Así que esta nueva
regulación lo cuantifica. De aprobarse, el borrador determina que la
vivienda no podrá ser ejecutada hasta que no se haya impagado un 3% del
crédito siempre que este sea a diez años o si la mora se produce en los
diez primeros años del préstamo.
En el caso de que la hipoteca sea a más
de diez años y hayan transcurrido más de diez años desde que se
constituyó, entonces el vencimiento anticipado no podrá llevarse a cabo
hasta que el impago haya alcanzado el 5% del crédito, tal y como
adelantó la Cadena SER y se recoge en el documento al que ha tenido
acceso El País.
Sin embargo, este criterio es más duro con los consumidores
que lo que dictamina el Tribunal Europeo de Luxemburgo. Este ha
establecido que el impago debe ser significativo y que ha de tenerse en
cuenta si el hipotecado se encuentra en una situación de vulnerabilidad.
A la luz de esta doctrina, en Alemania se ha determinado que el impago
debe ascender a una horquilla entre el 8 y el 10% para que se inicie el
procedimiento de ejecución de la hipoteca. De ahí que el PSOE esté
negociando que estas ratios se cambien en línea con lo que se ha
elaborado en Alemania.
El Gobierno también ha fijado que las cantidades en mora
abonarán el triple del tipo oficial del dinero, esto es, un 9% según los
Presupuestos de 2017. Sin embargo, esta decisión va en contra del tipo
que marca el Supremo, que consiste en dos puntos porcentuales más que el
interés pactado.
Pese a que el Alto Tribunal ha remitido sendas
cuestiones prejudiciales a Luxemburgo sobre el interés moratorio y la
ejecución de las hipotecas, el Gobierno ha decidido adelantarse y
legislar unas condiciones más duras para el cliente y, por lo tanto, más
favorables para los bancos.
Por otra parte, el
texto obliga a los notarios a asegurarse de que el cliente hipotecario
entiende con ejemplos y simulaciones las consecuencias de lo que firma.
En el fondo, se intenta dotar de seguridad jurídica las hipotecas y
evitar la proliferación de demandas contra las entidades.
“Están
preconstituyendo una prueba manuscrita a favor de los bancos porque
Luxemburgo dictaminó que el prestatario tiene que interiorizar las
consecuencias del préstamo que contrae. Brinda a ese acto valor de
transparencia e información y convierte a los notarios en asesores
cuando no lo son”, explican varios juristas consultados.
“Se vierte la
carga de la prueba sobre el cliente, que tendrá difícil impugnar un acta
notarial en la que firmó que lo entendía”, subraya Fernando Zunzunegui,
abogado especializado en regulación financiera.
Por último, el borrador decreta que los empleados de banca
ya no podrán cobrar incentivos por conceder hipotecas, una medida
positiva con el fin de intentar alinear los intereses de los comerciales
con los de los clientes.
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